私人借款签订的房子先抵押合同，在满足一定条件下是有效的。以下是对这一问题的详细分析：

合同有效的条件

1. 主体适格：

   • 双方当事人必须具备完全民事行为能力，即年满十八周岁且精神状况正常，能够独立实施民事法律行为。若一方为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，则所签协议可能因主体不适格而无效。

2. 意思表示真实：

   • 协议的签订必须是基于双方自愿，不存在欺诈、胁迫等不正当手段。任何违背当事人真实意愿的协议均属无效。例如，若借款人是在被胁迫的情况下签订的抵押合同，则该合同可能因意思表示不真实而无效。

3. 内容合法：

   • 协议内容不得违反法律、行政法规的强制性规定，也不得违背社会公德和公共利益。例如，约定的借款利率不得超过合同成立时一年期贷款市场报价利率的四倍，否则超出部分的利息约定无效。

4. 房产合法性：

   • 用于抵押的房产必须是借款人合法所有，有权处分的财产，且该房产未设定其他权利负担（如已被其他债权人抵押）。同时，房产不能是法律禁止抵押的财产，如学校、幼儿园、医疗机构等公益设施。若房产存在权属争议或已被查封、扣押等，则可能影响抵押合同的效力。

5. 办理抵押登记：

   • 根据《民法典》的相关规定，以建筑物和其他土地附着物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。未办理登记的，抵押权不成立，出借人无法享有优先受偿权。因此，即使双方签订了抵押合同，若未办理抵押登记，则出借人不能依据该合同取得抵押权。

6. 房地一体原则：

   • 在房地产抵押中，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押或解除抵押。若仅抵押其中一项而未涉及另一项，可能导致抵押无效或部分无效。例如，若仅抵押了房屋而未抵押土地使用权，则可能因违反房地一体原则而影响抵押合同的效力。

合同无效的情况

1. 房产不符合规定：

   • 若用于抵押的房产属于法律禁止抵押的范畴，如土地所有权、公益设施等，则该抵押合同无效。

2. 恶意串通损害他人利益：

   • 若借款人与出借人恶意串通，通过签订房产抵押合同来损害第三方合法权益，如其他债权人的利益，则该合同同样无效。

3. 形式不合法或内容违法：

   • 若抵押合同未采用书面形式（尽管在某些情况下口头合同可能有效，但对于房产抵押这类重要事项，通常要求采用书面形式），或者合同内容违反法律、行政法规的强制性规定，则该合同可能无效。

建议与指导

1. 签订书面合同：

   • 为了确保抵押合同的合法性和有效性，建议双方签订书面合同，并明确约定抵押物、抵押金额、抵押期限、还款方式等关键条款。

2. 办理抵押登记：

   • 办理抵押登记是保障出借人权益的重要步骤。未办理登记的，抵押权不成立，出借人无法享有优先受偿权。因此，在签订抵押合同后，应及时办理抵押登记手续。

3. 咨询专业律师：

   • 在签订抵押合同前或遇到法律纠纷时，建议咨询专业律师以获取更详细的指导和帮助。作为专业律师，我可以为你提供全面的法律咨询和解决方案。

综上所述，私人借款签订的房子先抵押合同在满足一定条件下是有效的。但为了确保合同的有效性和双方权益的保护，建议签订书面合同、办理抵押登记手续，并在必要时咨询专业律师。