买卖房屋协议中，若没有委托书且房主未签字，而是由他人代签，该协议的效力并非绝对无效，而是需要根据具体情况进行综合判断。以下是对此问题的详细分析：

1. 合同有效的情况：

   • 合法授权代理：如果代签人持有房主出具的合法授权委托书，且委托书中明确赋予了代签人签订房屋买卖合同的权限，那么代签人在授权范围内签订的合同视为房主本人行为，合同有效。例如，房主因工作原因无法亲自签约，便通过公证方式授权其亲属代为处理房屋买卖事宜。
   • 表见代理：即使代签人没有实际的代理权，但如果其行为足以使买方有理由相信其具有代理权，如房主长期委托某中介管理房屋，且该中介出示了相关证件证明其有权出售，那么该代理行为有效，所签合同亦被认定为有效。
   • 事后追认：合同初签时虽无房主签字，但事后房主明确表示认可该合同内容，即构成对合同的追认，此时合同自追认之日起生效。例如，子女擅自签订合同后，父母得知后书面表示同意。
   • 实际履行与默认接受：在某些情况下，如果买方已支付购房款并实际入住，且房主在知情后未提出异议，根据具体事实和证据，法院可能会认定合同有效，这体现了法律对实际履行行为的尊重和保护交易稳定的原则。

2. 合同无效或效力待定的情况：

   • 无权代理且不构成表见代理：如果代签人既无实际代理权，又无法使买方合理相信其有代理权，那么所签合同处于效力待定状态。若房主事后拒绝追认，合同自始无效。例如，邻居冒充房主签约，这种情况下合同可能因缺乏房主的真实意思表示而无效。
   • 擅自处分共有财产：对于多人共有的房屋，若部分共有人未经其他共有人同意擅自签约，该合同可能因侵犯其他共有人权益而被认定为无效或效力待定。除非其他共有人事后追认或合同符合其他有效条件。

法律建议：

• 在签订房屋买卖合同时，务必确保所有相关方（包括房主）的签字确认，以避免后续的法律纠纷。
• 如果确实需要由他人代签，应确保代签人持有合法的授权委托书，并明确授权范围和期限。
• 在交易过程中，买方应仔细审查卖方的身份和授权情况，必要时可要求卖方提供相关证明文件或进行公证。
• 如果遇到复杂情况或不确定合同效力时，应及时向我咨询以获取准确的法律意见和指导。

法律依据：

• 根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条，有效的民事法律行为需满足行为人具有民事行为能力、意思表示真实及不违反法律法规和公序良俗等条件。房屋买卖合同作为民事法律行为的一种，同样适用这些规定。

综上所述，买卖房屋协议中若没有委托书且房主未签字而是由他人代签，其效力需根据具体情况进行综合判断。在实际操作中，建议当事人谨慎处理并咨询专业律师以确保交易的安全和合法性。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。