不动产登记的依据既包括合同，也与银行贷款相关，但二者性质和作用不同，具体分以下情况说明：
- 合同是不动产登记的基础依据
根据《民法典》第209条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力（法律另有规定的除外）。而登记的前提是存在合法有效的法律关系，最常见的就是买卖合同、赠与合同等。例如：
- 购房时，买卖双方签订的《商品房买卖合同》是申请不动产转移登记的核心材料，登记机构需审核合同真实性、合法性后，才会将房屋所有权从开发商转移至购房人名下。
- 若合同无效（如未取得预售许可的购房合同），即使已支付房款，也无法完成登记。
- 银行贷款与不动产登记的关系是“担保登记”
若购房人通过银行贷款支付房款，银行为保障债权实现，会要求购房人将所购房屋抵押给银行，并办理抵押权登记。此时：
- 抵押登记的依据是《民法典》第394条（抵押权设立规则）及《不动产登记暂行条例实施细则》第65-70条；
- 登记时需提交主债权合同（如借款合同）、抵押合同等材料，银行取得《不动产登记证明》（他项权证）后，对房屋享有优先受偿权；
- 若未办理抵押登记，银行抵押权不成立，即使贷款合同有效，银行也无法优先受偿。
总结：合同是物权变动的“原因行为”，决定能否办理所有权登记；银行贷款通过抵押登记设立担保物权，影响的是房屋的“权利负担”状态。二者共同构成不动产登记的完整法律链条，但性质和作用完全不同。若您有具体场景（如购房、贷款纠纷等），可进一步向我说明，我会结合细节为您分析。