签订不动产抵押合同但没有登记，抵押合同依然有效，但抵押权未设立。以下从不同角度为您详细分析：
法律依据与解析
合同效力与物权变动的区分：
- 根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条的规定，依法成立的合同，自成立时生效，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。这意味着，不动产抵押合同作为设立抵押权的原因行为，其效力独立于抵押权的设立。只要合同满足法律规定的生效要件（如当事人具有民事行为能力、意思表示真实、不违反法律强制性规定和公序良俗），合同即生效。
- 同时，《民法典》第四百零二条规定，以特定财产（包括正在建造的建筑物）抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。这表明，抵押权的设立以登记为要件，未办理登记则抵押权未设立。
未登记的法律后果：
- 对合同的影响：未办理抵押登记不影响抵押合同的效力。合同双方仍受合同条款的约束，违约方需承担相应的违约责任。例如，若抵押人拒绝办理抵押登记，抵押权人有权依据有效的抵押合同要求抵押人承担违约责任，如继续履行合同、赔偿损失等。
- 对物权的影响：由于抵押权未设立，债权人无法通过抵押物实现优先受偿。但这并不影响债权人通过其他合法途径追讨债务，如提起诉讼、申请强制执行等。
实际案例说明
假设甲向乙借款100万元，并以自己的一套房屋为借款提供抵押担保，但未办理抵押登记手续。在此情况下，甲乙之间的抵押合同仍然有效，双方均受合同约束。若甲到期不履行还款义务，乙虽不能就房屋行使抵押权进行优先受偿，但可以依据有效的抵押合同要求甲承担违约责任，如赔偿因未办理抵押登记给乙造成的损失，或者要求甲继续履行合同，配合办理抵押登记等。
建议与总结
- 及时办理登记：为了充分保障债权人的权益，建议在进行不动产抵押时务必按照法律规定办理登记手续，以确保抵押权的设立和生效。这样，在债务人违约时，债权人可以更有效地通过抵押物实现债权，降低风险。
- 完善合同条款：在签订抵押合同时，可以明确约定抵押人未办理抵押登记时应承担的违约责任，以及债权人因此遭受的损失赔偿范围等。这样可以在一定程度上弥补因未办理登记而给债权人带来的损失。
- 寻求法律帮助：若遇到具体问题或需要更详细的法律解释，可以直接向我咨询，我会根据您的具体情况提供针对性的法律建议。
总之，签订不动产抵押合同但没有登记，虽然不影响合同的效力，但会影响抵押权的设立。因此，在实际操作中，当事人应充分了解相关法律法规，并在签订合同时谨慎考虑是否需要办理抵押登记手续，以确保自己的合法权益得到有效保护。