针对您提出的问题，即签订合同时业主发现中标人投标文件未响应招标文件，且不属于重评的情形，以下是我的详细分析和处理建议：

1. 合同效力问题：

   • 一般原则：根据《中华人民共和国招标投标法》及相关规定，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。若中标人的投标文件未响应招标文件的实质性要求，该投标文件通常应被视为无效。然而，在合同已经签订的情况下，我们需要进一步分析合同是否因此无效或可撤销。
   • 合同效力判断：若招标文件中的实质性要求被明确为合同条款的一部分，且中标人未响应这些要求，则可能构成对合同条款的违反。但合同的效力不仅取决于投标文件的响应性，还取决于双方的真实意思表示、合同内容是否违反法律强制性规定等因素。若合同内容合法且双方意思表示真实，仅因投标文件未完全响应招标文件，并不直接导致合同无效。但中标人可能需承担违约责任。

2. 处理方式：

   • 协商沟通：首先，业主应与中标人进行协商，明确指出投标文件未响应招标文件的问题，并要求中标人提出解决方案。这可能包括修改合同条款、提供额外担保或补偿等。
   • 合同条款审查：仔细审查合同条款，特别是与投标文件响应性相关的部分。若合同中已明确约定了投标文件未响应招标文件的后果，如违约金、解除合同等，则可依据合同条款进行处理。
   • 法律途径：若协商无果，且合同条款未明确约定处理方式，业主可考虑通过法律途径解决。这可能包括提起诉讼或申请仲裁，要求中标人承担违约责任或解除合同。在此过程中，业主需准备充分的证据，如招标文件、投标文件、合同文本等，以证明中标人的违约行为。

3. 预防措施：

   • 完善招标文件：在未来的招标活动中，业主应确保招标文件内容清晰、明确，特别是实质性要求和条件部分，以减少投标文件未响应招标文件的风险。
   • 严格评审流程：在评标过程中，业主应严格按照招标文件的要求进行评审，确保中标人的投标文件完全响应招标文件的实质性要求。
   • 合同条款细化：在签订合同时，业主应将招标文件中的实质性要求明确写入合同条款，并约定相应的违约责任和后果，以便在出现问题时能够迅速、有效地处理。

总结来说，针对签订合同时业主发现中标人投标文件未响应招标文件且不属于重评的情形，业主应首先与中标人协商沟通，审查合同条款，并考虑通过法律途径解决。同时，业主也应从完善招标文件、严格评审流程和合同条款细化等方面入手，预防类似问题的再次发生。若您在此过程中遇到任何法律问题或需要进一步的法律建议，请随时向我咨询。