民典法中回迁房物业收费从拆迁指挥部通知上房开始交纳合法吗-王晓芳律师

民典法中回迁房物业收费从拆迁指挥部通知上房开始交纳合法吗-王晓芳律师｜法行宝

2025-12-21 拆迁安置

结论：回迁房物业收费从拆迁指挥部通知上房开始交纳是否合法，不能一概而论，需结合具体情况判断，主要看是否满足物业收费的法定条件以及通知上房与实际交付是否一致等因素。以下分情况详细说明：

若拆迁指挥部通知上房时，房屋已实际具备交付条件且物业服务已实际提供
- 从法律层面看，物业收费通常是从房屋实际交付给业主，并且物业服务企业开始提供物业服务之时起算。如果拆迁指挥部通知上房时，房屋已经通过了相关的验收，达到了交付使用的标准，比如完成了房屋主体结构、水电、消防等设施的验收合格，同时物业服务企业也已经按照物业服务合同的约定，开始为回迁房区域提供诸如安保、保洁、绿化养护等物业服务。
- 那么在这种情况下，从拆迁指挥部通知上房开始交纳物业费是合法的。因为此时业主已经实际享有了房屋的占有、使用权利，并且接受了物业服务企业提供的服务，根据权利义务对等原则，业主应当承担缴纳物业费的义务。例如，某回迁房项目，拆迁指挥部通知业主上房时，房屋已经完成了综合验收，物业服务企业也同步进驻并开始提供服务，此时要求业主从通知上房之日起缴纳物业费就是合理合法的。
若拆迁指挥部通知上房时，房屋尚不具备交付条件或物业服务未实际提供
- 如果房屋在通知上房时，还存在一些影响正常居住使用的问题，比如房屋主体结构存在质量问题、水电未通、消防设施未安装到位等，导致业主无法实际入住和使用房屋。或者物业服务企业虽然与相关方签订了物业服务合同，但并未按照合同约定实际提供物业服务，如小区内安保人员缺失、垃圾无人清理、绿化无人养护等。
- 在这种情况下，从拆迁指挥部通知上房开始交纳物业费就是不合法的。业主有权拒绝在此阶段缴纳物业费，因为业主没有实际享受到房屋的居住使用权益，也没有接受到符合标准的物业服务。例如，某回迁房小区通知业主上房后，业主发现房屋内水电未通，根本无法入住，而物业服务企业也没有对小区进行正常的管理服务，此时要求业主缴纳物业费就不合理，业主可以要求等到房屋具备交付条件且物业服务正常提供后再缴纳。

建议：如果您遇到了回迁房物业收费方面的纠纷，可以先查看拆迁指挥部通知上房时房屋的实际状况以及物业服务的提供情况，收集相关证据，如房屋验收报告、照片、视频等证明房屋是否具备交付条件，以及物业服务记录等证明物业服务是否实际提供。如果与物业服务企业协商无果，可以通过向当地物业管理部门投诉或者通过法律途径解决。您在回迁房物业收费方面还有其他疑问，欢迎随时向我咨询。

关于回迁房物业费的起算时间，这是一个涉及多个方面因素的问题，下面我将为您详细解答：一、回迁房物业费起算时间的基本原则回迁房物业费的起算时间，通常依据交房时间和物业服务合同的约定来确定。这是因为在交房后，物业服务企业开始对房屋所在区域提供物业服务，因此有权计收物业费。二、具体起算时间的确定方式以交房时间为准：在大多数情况下，如果开发商按照合同约定向回迁户送达了交房通知，并明确了具体的交房日期，那么物业费就从这个日期开始计算。即使回迁户因自身原因未能按时接收房屋，只要开发商已经完成了交房的法定或约定义务，物业费仍然从通知的交房日期起算。依据物业服务合同约定：有些地区或小区的物业服务合同可能会对物业费起算时间做出特别约定。例如，合同可能规定自小区整体完成竣工验收备案，并实际开展物业服务的首日起计算物业费。在这种情况下，必须严格按照合同所明确的时间来执行，以确保物业费的收取符合双方的约定。三、特殊情况下的处理原则房屋已竣工但未交付：如果房屋已经竣工但尚未交给买受人，这段时间的物业费一般由建设单位交纳。合同未明确约定起算时间：当物业服务合同中没有明确约定物业费起算时间，或者约定不明确时，才默认以房屋交付作为物业费收取的起算时间。四、争议解决途径与业主注意事项争议解决途径：如果在物业费起算时间上与物业服务企业产生争议，回迁户首先应查看与开发商签订的回迁安置协议以及与物业公司签订的物业服务合同中的具体条款，尝试通过协商解决。如果协商不成，回迁户可以向当地房地产管理部门投诉，或者提起民事诉讼来维护自己的合法权益。业主注意事项：业主在接收回迁房时，应特别注意查看物业服务合同的相关条款，明确物业费的起算时间、收费标准以及支付方式等关键信息。如有任何疑问或不明之处，应及时与物业公司沟通并咨询专业法律人士，以避免未来可能出现的纠纷和损失。综上所述，回迁房物业费的起算时间是一个涉及多个因素的问题，需要综合考虑交房时间、物业服务合同的约定以及特殊情况下的处理原则。业主在接收回迁房时，务必谨慎对待这一问题，确保自己的权益得到妥善保护。如果您对物业费起算时间或收费标准有任何疑问，建议咨询当地相关部门或物业服务企业，以获取更准确的信息。

结论：物业费的交纳并非单纯从通知交房时起算，而是需结合房屋交付状态、合同约定及法律规定综合判断。以下从不同角度详细说明：房屋已实际交付且符合交付条件法律依据：根据《民法典》第九百四十四条，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。实务要点：若开发商已按合同约定完成房屋交付（如取得竣工验收备案、具备居住条件等），且业主已实际接收房屋（如签署收房确认书、领取钥匙等），则物业费通常从交付次月起计算。即使业主未实际入住，只要房屋已交付，仍需承担物业费。例外情形：若合同明确约定“自通知交房之日起计算物业费”，且该约定不违反法律强制性规定（如未加重业主责任、未排除业主权利），则可能按合同执行。但此类条款需经业主同意，否则可能因显失公平被认定无效。房屋未实际交付或交付不符合条件法律依据：若开发商未按时交房（如逾期交房、房屋存在质量问题导致无法入住），业主有权拒绝支付交房前的物业费。此时，物业费应由开发商承担，直至房屋符合交付条件并实际交付给业主。实务要点：业主需保留开发商逾期交房或房屋不合格的证据（如催告函、验收报告、整改通知等），以证明物业费不应由其承担。若开发商已通知交房但房屋存在质量问题，业主可要求开发商修复后再收房，并拒绝支付修复期间的物业费。合同约定与法律规定的冲突处理原则：若物业合同中约定的物业费起算时间与《民法典》或地方性法规冲突（如约定“自通知交房之日起算，无论是否实际交付”），则以法律规定为准。例如，部分地方性法规明确规定“物业费自房屋实际交付之日起计算”，此时合同条款无效。建议操作：业主可要求物业公司或开发商出示当地物业费收费标准或政府指导文件，以确认合同条款是否合法。若存在冲突，可向当地房管部门投诉或通过诉讼主张权利。特殊情形：空置房物业费减免地方性规定：部分地区（如江苏、山东等）出台政策，允许业主申请空置房物业费减免（如按70%缴纳），但需满足一定条件（如连续空置6个月以上、提前书面申请等）。实务要点：业主需关注当地政策，并保留空置证明（如水电费单据、物业巡查记录等）。若物业公司拒绝减免，可向当地物业主管部门或社区调解组织申请协调。法律建议审查合同条款：仔细阅读物业合同中关于物业费起算时间、支付方式、违约责任等条款，确保自身权益不受侵害。保留证据：保存交房通知、收房确认书、房屋质量验收报告等文件，以备纠纷时使用。协商或投诉：若与物业公司或开发商产生争议，可先协商解决；协商不成，可向当地房管部门、消费者协会或社区调解组织投诉。诉讼途径：若争议无法通过协商或投诉解决，可向法院提起诉讼，要求确认物业费起算时间或减免费用。总结：物业费的交纳时间需结合房屋交付状态、合同约定及法律规定综合判断。业主应主动了解当地政策，保留相关证据，并在权益受损时及时维权。如有具体问题，可直接向我咨询。

结论前置：政府回迁房收房时是否必须交物业费，并非绝对，而是取决于小区是否选聘了物业服务公司进行管理、业主是否享受了物业服务以及具体的合同约定。在大多数情况下，如果小区有物业管理且业主享受了服务，那么是需要按照约定交纳物业费的。一、需要交物业费的情况物业管理服务的存在：如果回迁房小区选聘了物业服务公司进行管理，并提供了包括安保、保洁、绿化养护、设施设备维护等一系列服务，那么根据《物业管理条例》的相关规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。这是因为物业服务的正常开展需要资金支持，物业费是保障这些服务得以持续进行的费用来源。合同约定的约束力：在很多情况下，回迁房所在小区在交付时会通过业主公约、物业服务合同等形式明确约定物业费的收取标准和缴纳方式等内容。这些约定对全体业主具有法律约束力，业主有义务按照约定履行缴费责任。如果业主享受了物业服务却拒绝缴纳物业费，物业公司有权通过法律途径追讨。二、可能不需要交物业费或享受减免政策的情况无物业服务或未达成协议：如果回迁房小区没有聘请物业服务企业，或者业主委员会与物业公司未能达成物业服务协议，那么业主自然无需缴纳物业费。但这种情况相对较少，因为大多数小区为了维护居住环境和秩序，都会选聘物业服务公司进行管理。政府补贴或减免政策：部分地区政府可能会针对回迁房出台特定的物业费补贴或减免政策。例如，某些地方政府为了照顾回迁居民，可能对物业费给予一定补贴，或者在回迁协议中约定开发建设单位承担部分或全部物业费。在这种情况下，业主可以根据当地政策和相关文件规定，申请相应的补贴或减免。三、物业费的标准与包含内容物业费标准：物业费的收取标准由物价局确定，各地可能有所不同。一般为每平方米0.3元至数十元不等，具体取决于住宅所处的城市、小区档次及服务内容等因素。例如，高档小区可能为5\~10元/平方米，中档小区为3元左右/平方米，普通步梯住宅则可能为1\~2元/平方米。物业费包含内容：物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。这些服务的正常开展是确保小区居民生活质量的重要保障。四、法律建议与风险提示法律建议：在收房前，建议您仔细了解小区物业情况，包括是否选聘了物业服务公司、物业服务的内容和标准以及物业费的收取标准和缴纳方式等。如果小区有物业管理且您享受了服务，那么请按照约定交纳物业费，以维护小区的正常运转和居住环境。如果您对物业费有疑问或认为物业费收取不合理，可以与物业公司进行沟通协商，或者咨询当地物业管理部门和相关部门了解政策规定。风险提示：如果您拒绝缴纳物业费且没有合理的理由，物业公司有权通过法律途径追讨欠费，并可能要求您承担滞纳金等额外费用。这不仅会影响您的个人信用记录，还可能给您带来不必要的法律纠纷和经济损失。综上所述，政府回迁房收房时是否必须交物业费取决于多种因素。如果您有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。

业主是否以收房通知书日期开始缴纳物业费，需根据具体情况判断，并非绝对合法或非法。以下是对此问题的详细分析：开发商按时交房且业主按时收房在这种情况下，如果开发商按照购房合同约定的时间和标准交付房屋，并且业主在接到收楼通知后，在规定的时间内完成了房屋的验收并办理了收房手续，那么物业费通常从办理完收房手续的次月开始缴纳。这是因为此时业主已开始实际享受物业服务，如安保、保洁、绿化维护等，应当承担相应的费用。因此，若收房通知书日期与实际收房并办理手续日期相符，且符合合同约定，则以该日期（或次月）开始缴纳物业费是合法的。开发商延迟交房如果因开发商的原因（如房屋存在质量问题不符合交付标准等）导致房屋未能按时交付，那么在整改合格并交付给业主之前的物业费，应由开发商承担。业主在此期间无需缴纳物业费，因为业主尚未实际取得房屋的控制权，也无法享受物业服务。所以，若收房通知书日期早于实际交付日期，且延迟交房责任在开发商，则业主无需以收房通知书日期开始缴纳物业费。业主原因延迟收房若开发商已按照合同约定的标准交付房屋，但业主无正当理由拖延办理收房手续，则物业费一般从开发商书面通知业主收房的次月开始计算，由业主承担。这是因为开发商已经完成了交付义务，物业服务企业也在正常提供服务，业主的拖延不影响物业服务的开展。在此情况下，若业主无正当理由拖延收房，则以收房通知书日期（或次月）开始缴纳物业费是合法的。特殊情况的考虑在实际生活中，不同地区可能会出台相关的地方性法规或政策对物业费的起算时间进行特别规定。因此，在具体情况下，还应参考当地的相关规定来确定物业费的缴纳时间。此外，业主和物业服务企业也可以在物业服务合同中明确约定物业费的起算时间，以作为双方共同遵守的依据。如果合同中有明确约定，且该约定不违反法律法规的强制性规定，则应以合同约定为准。建议：业主在收到收楼通知后，应仔细了解相关情况，包括房屋的交付和验收情况、当地的规定或合同约定等，并与物业服务企业沟通确认具体的缴费时间。如果业主对物业费的缴纳时间有疑问或争议，可以查阅相关法律法规、政策文件或物业服务合同，以维护自身权益。如有必要，业主也可以寻求专业律师的帮助，以更准确地理解和应用相关法律法规。希望以上分析能对您有所帮助。如果您有任何其他关于房产纠纷或物业纠纷的问题，欢迎直接向我咨询。

针对您提出的“回迁房收物业费合法吗”以及“如果遇到不合理收费应该怎么维权”的问题，我将为您详细解答。一、回迁房收物业费是否合法回迁房作为政府为了保障被拆迁群众的合法权益而建设的安置住房，其物业费的收取是否合法，主要取决于当地的相关政策和规定，以及回迁房是否已经具备了收取物业费的条件。一般来说，如果回迁房已经完成了相关的产权登记，且小区已经成立了业主委员会或物业管理委员会，并选聘了物业服务企业，那么按照相关规定，回迁房是可以收取物业费的。但具体的收费标准、收费项目等，应当遵循当地物价部门和住建部门的指导和管理。二、如果遇到不合理收费应该怎么维权如果您认为回迁房的物业费收取存在不合理的情况，您可以按照以下步骤进行维权：保留相关证据：首先，您需要保留好所有的收费凭证，如收据、发票等。这些凭证是证明存在不合理收费行为的重要证据。与收费单位沟通：您可以与收取物业费的单位或个人进行沟通，明确询问收费的依据和标准。如果对方无法给出合理的解释或提供相关文件，那么这很可能就是不合理收费行为。向物价部门举报：如果沟通无果，您可以向当地的物价部门进行举报。物价部门负责对各类收费行为进行监督和管理，他们会对举报的情况进行调查核实，并根据调查结果作出相应的处理。向住建部门反映：同时，您也可以向住建部门反映情况。住建部门对回迁安置房的建设和管理负有监管职责，他们会对不合理收费问题进行介入和处理。保持理性和冷静：在维权过程中，您要保持理性和冷静，不要采取过激的行为。同时，要积极配合相关部门的调查和处理工作，提供尽可能多的证据和信息，以便更好地维护自己的合法权益。考虑法律途径：如果上述途径都无法有效解决问题，您还可以考虑通过法律途径来维护自己的权益。例如，您可以向法院提起诉讼，要求收费单位退还多收的费用，并承担相应的法律责任。综上所述，回迁房收物业费是否合法取决于当地政策和规定，而遇到不合理收费时，您可以通过保留证据、与收费单位沟通、向物价部门和住建部门举报反映以及考虑法律途径等方式来维护自己的合法权益。希望这些解答能够对您有所帮助。

结论：回迁房业主在享受物业服务的前提下，通常需要缴纳物业费，但具体是否缴费及缴费标准可能受地方政策或特殊约定影响。以下是对这一问题的详细分析：物业服务的普遍性原则回迁房业主，作为小区居民，实际上享受着物业公司提供的各项服务，如安保、保洁、绿化养护和公共设施维护等。这些服务需要物业公司投入人力、物力来维持，而物业费正是这些服务正常运转的资金来源。根据等价有偿的原则，业主应当支付相应的费用作为对物业公司服务的报酬。因此，从普遍性原则来看，回迁房业主是需要缴纳物业费的。合同约定的法律效力在交房时，无论是商品房还是回迁房，业主通常都会与物业公司签订物业服务协议。这份协议中明确规定了物业服务的内容、标准以及物业费的收费标准、缴纳方式等条款。业主一旦签署该协议，即表示同意按照约定履行缴费义务。因此，如果回迁房业主已经与物业公司签订了物业服务协议，并且协议中明确规定了需要缴纳物业费，那么业主就需要按照协议约定缴纳物业费。维护小区整体环境和运转的必要性物业费的收取对于维持小区的整体环境和正常运转具有至关重要的作用。良好的物业服务能够显著提升小区的居住品质，确保设施设备的正常运行，并有助于房屋的保值增值。若业主不按时缴纳物业费，可能导致物业公司无法提供正常的服务，进而影响整个小区的生活环境和秩序。因此，从维护小区整体环境和运转的角度来看，回迁房业主缴纳物业费也是必要的。特殊情况下的优惠或减免政策尽管一般情况下回迁房业主需要缴纳物业费，但在某些特定情况下，可能存在物业费优惠或减免的政策。例如，当地政府或开发商为了保障回迁居民的利益，可能会与物业公司达成相关约定，在一定期限内给予物业费补贴或减免。此外，小区的物业服务协议中也可能特别约定了针对回迁房业主的优惠条款。因此，如果回迁房业主认为自己的情况符合优惠或减免政策，可以向当地物业公司和相关部门咨询，以了解是否存在相关的优惠或减免政策。法律建议：如果回迁房业主对物业费的收取有疑问或不满，建议首先查阅与物业公司签订的物业服务协议，了解协议中关于物业费的约定。如果认为物业费的收取不合理或存在争议，可以与物业公司进行协商，寻求解决方案。如果协商无果，可以向当地物业管理部门或相关机构投诉，寻求帮助和支持。可能法律后果：如果回迁房业主不按时缴纳物业费，物业公司可能会采取法律手段追讨欠费，包括但不限于发送催缴通知、提起诉讼等。在诉讼过程中，如果法院认定业主确实存在欠费行为，可能会判决业主支付欠费及可能产生的滞纳金或违约金等费用。希望以上分析能对您有所帮助。如果您还有其他关于房产纠纷或物业费的问题，可以直接向我咨询。

结论前置：购买的回迁房物业让按商品房交物业费是否合法，需分情况讨论。若回迁房小区物业服务标准与商品房一致，且物业费标准符合当地物价部门规定及物业服务合同约定，则合法；若存在特殊政策或合同约定，则可能不合法或需按特定标准缴纳。详细分析如下：物业服务标准与物业费的关系：物业服务企业为小区提供的服务，如安保、保洁、绿化养护、设施设备维护等，是小区正常运转的基础。这些服务需要物业公司投入人力、物力来维持，而物业费正是这些服务正常运转的资金来源。若回迁房小区的物业服务标准与商品房小区一致，即提供的服务内容、质量等无显著差异，那么按照相同的物业费标准收取是合理的。这是因为业主享受了同等的服务，根据等价有偿的原则，应当支付相应的费用。物业费标准的确定依据：物业费标准通常依据当地物价部门的规定和物业服务合同的约定来确定。物价部门会根据当地的经济发展水平、物业服务成本等因素制定物业费指导价或基准价。物业服务合同是业主与物业公司之间就物业服务内容、标准、费用等事项达成的协议。合同中会明确约定物业费的收费标准、缴纳方式等条款。业主一旦签署该协议，即表示同意按照约定履行缴费义务。回迁房可能存在的特殊情况：政府补贴或减免政策：部分地区政府可能会针对回迁房出台特定的物业费补贴或减免政策。这些政策旨在保障回迁居民的利益，减轻其经济负担。若存在此类政策，业主可以根据当地政策和相关文件规定，申请相应的补贴或减免。物业服务协议中的特殊约定：在签订物业服务协议时，业主委员会或业主代表可能与物业公司就物业费标准进行特别约定。例如，针对回迁房业主给予一定的优惠或减免。若协议中有此类约定，则业主应按照约定缴纳物业费。业主的权益与义务：业主作为小区居民，享受着物业公司提供的各项服务。根据《物业管理条例》的相关规定，业主有义务按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。若业主对物业费标准有异议或认为物业服务存在质量问题，应通过合法途径表达诉求并寻求解决。例如，与物业公司协商、向业主委员会反映、向相关部门投诉或提起法律诉讼等。法律建议：在购买回迁房时，业主应仔细了解小区的物业服务情况，包括物业服务标准、物业费标准等，并与物业公司明确物业费用及相关事宜。若业主认为物业费标准不合理或存在乱收费现象，可以要求物业公司出示相关依据或向当地物价部门咨询、投诉。若业主与物业公司就物业费问题产生纠纷，可以寻求法律援助或提起法律诉讼来维护自己的合法权益。可能存在的法律后果：若业主未按照物业服务合同的约定交纳物业费，物业公司有权通过法律途径追讨欠费，并可能要求业主支付滞纳金或违约金。若业主长期拒不缴纳物业费且情节严重，物业公司可能会采取停水、停电等措施来迫使业主缴费。但这种做法可能涉嫌违法，业主可以向相关部门投诉或提起法律诉讼来维护自己的权益。

动迁拿房时，物业费是需要交的，且这一要求是合法的。以下从不同角度为您详细分析：物业费缴纳的法律依据根据《物业管理条例》的相关规定，业主或物业使用人应当按照物业服务合同的约定，按时足额缴纳物业服务费用。这里的“业主”包括通过购买、继承、赠与等方式取得房屋所有权的自然人、法人或其他组织，而“物业使用人”则通常指的是实际使用物业的人，如租户。在动迁拿房的情况下，您作为房屋的新主人或实际使用人，自然负有缴纳物业费的义务。动迁拿房与物业费的关系动迁拿房，即因城市规划、土地征收等原因，原房屋被拆除后，政府或开发商提供的新房屋。这一过程中，虽然房屋的所有权或使用权发生了转移，但物业服务关系并未因此中断。物业服务企业仍然需要为新房屋提供物业服务，如保安、保洁、绿化等。因此，作为新房屋的业主或物业使用人，您需要继续缴纳物业费，以支持物业服务企业的正常运营。不缴纳物业费的法律后果如果您未按照物业服务合同的约定缴纳物业费，物业服务企业有权要求您限期缴纳。逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以依法提起诉讼或申请仲裁，要求您支付拖欠的物业费及可能产生的滞纳金。此外，长期不缴纳物业费还可能影响您的个人信用记录，对您的日常生活和未来发展产生不利影响。特殊情况下的物业费处理当然，也存在一些特殊情况，如房屋存在质量问题、物业服务企业未履行合同义务等，导致您不愿意缴纳物业费。在这种情况下，建议您先与物业服务企业进行沟通协商，寻求解决方案。如果协商无果，您可以向相关部门投诉或寻求法律援助，以维护自己的合法权益。但请注意，这并不意味着您可以完全免除缴纳物业费的义务，而是在特定情况下寻求合理的减免或调整。建议：在动迁拿房后，及时与物业服务企业联系，了解物业服务合同的具体内容，包括物业费的缴纳标准、方式等。同时，也要关注房屋的质量和物业服务企业的服务质量，确保自己的权益得到保障。如果您在物业费缴纳方面遇到任何问题或疑虑，可以直接向我咨询，我会为您提供专业的法律建议。

结论：回迁房租出后收取物业费是否合法，需根据具体情况判断，包括租赁合同约定、当地物业管理规定以及回迁房的性质等因素。以下从不同角度进行详细分析：租赁合同约定：合法情形：如果回迁房的租赁合同中明确约定了物业费由承租人承担，那么出租人收取物业费是合法的。因为合同是双方意思自治的体现，只要合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，就应当受到法律保护。不合法情形：如果租赁合同中没有约定物业费由谁承担，或者约定由出租人承担，那么出租人要求承租人支付物业费就可能缺乏合同依据，从而不合法。当地物业管理规定：合法情形：在某些地区，物业管理规定可能明确要求物业费由房屋的实际使用人（即承租人）承担。如果回迁房所在地的物业管理规定有此类要求，那么出租人收取物业费就是合法的。不合法情形：如果当地物业管理规定没有明确要求物业费由承租人承担，或者规定由出租人承担，那么出租人要求承租人支付物业费就可能违反当地规定，从而不合法。回迁房的性质：特殊情形：回迁房作为特定历史背景下的产物，其性质可能与其他普通商品房有所不同。在某些情况下，回迁房的物业管理费可能由政府或相关机构承担，或者享受一定的优惠政策。如果回迁房属于此类情况，那么出租人要求承租人支付物业费就可能不合法。一般情形：如果回迁房的性质与普通商品房无异，且没有享受特殊的物业管理费优惠政策，那么物业费的承担就应当遵循一般的物业管理规定和租赁合同约定。法律建议：在签订回迁房租赁合同时，双方应当明确约定物业费的承担方式，以避免后续纠纷。如果出租人要求承租人支付物业费，承租人应当要求出租人提供相关的合同依据或当地物业管理规定作为支持。如果双方对物业费的承担方式存在争议，可以通过协商、调解或诉讼等方式解决。可能法律后果：如果出租人未经承租人同意擅自收取物业费，且没有合同依据或当地规定支持，承租人可以拒绝支付，并可能因此引发租赁合同纠纷。在纠纷解决过程中，如果法院或仲裁机构认定出租人收取物业费的行为不合法，出租人可能需要退还已收取的物业费，并可能承担因此产生的其他法律责任。如有更多关于回迁房租赁或物业费承担的法律问题，可以直接向我咨询。

关于回迁房开发商定物业费是否合法的问题，结论前置如下：若开发商在业主大会选聘物业服务企业前，依法与物业服务人订立前期物业服务合同，则该合同对业主具有法律约束力，包括物业费的约定。这种情况下，开发商定的物业费是合法的，但前提是合同内容需符合相关法律法规，且物业费标准应合理、公正。若开发商未依法订立前期物业服务合同，或合同内容违反法律法规，或物业费标准明显不合理，则开发商定的物业费可能不合法。业主有权对此提出异议，并通过合法途径维护自身权益。详细分析如下：一、前期物业服务合同的法律约束力根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”在回迁房项目中，若开发商在业主大会选聘物业服务企业前，依法与物业服务人订立了前期物业服务合同，并明确约定了物业费标准，则该合同对业主具有法律约束力。业主需按照合同约定缴纳物业费。二、物业费标准的合法性与合理性物业费的收取应遵循公平、公正、合理的原则，并确保服务质量与收费标准相匹配。开发商在订立前期物业服务合同时，应充分考虑小区的实际情况、物业服务内容、质量等因素，合理确定物业费标准。若物业费标准明显高于市场平均水平或服务质量与收费标准不匹配，则可能引发业主的不满和争议。三、业主的权益与维权途径业主作为物业服务合同的当事人之一，享有对物业服务质量进行监督的权利。若业主认为开发商定的物业费不合法或不合理，可以通过以下途径维护自身权益：与开发商或物业服务企业协商：业主可以尝试与开发商或物业服务企业进行沟通协商，寻求合理的解决方案。向业主委员会反映：若小区已成立业主委员会，业主可以向业主委员会反映情况，由业主委员会代表业主与开发商或物业服务企业进行交涉。向相关部门投诉：业主还可以向当地房地产行政主管部门或价格主管部门投诉，要求相关部门对开发商或物业服务企业的行为进行调查和处理。寻求法律帮助：若上述途径均无法解决问题，业主可以寻求法律帮助，通过法律途径维护自身权益。四、特殊情况及优惠政策部分地方政府可能对回迁楼中的困难群体（如低保户、特困人员）出台物业费减免政策。此外，对于未实际入住的房屋，部分地区也可能规定可适当降低物业费收费标准。业主在缴纳物业费时，应了解当地的相关政策规定，确保自身权益得到保障。总结与建议：回迁房开发商定物业费是否合法，取决于开发商是否依法订立了前期物业服务合同，以及合同内容是否符合相关法律法规和合理性原则。业主在缴纳物业费时，应仔细阅读物业服务合同条款，了解物业费标准和服务内容。若对物业费有异议，可以通过与开发商或物业服务企业协商、向业主委员会反映、向相关部门投诉或寻求法律帮助等途径维护自身权益。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。

物业费按通知收房起交的法律依据主要来源于《中华人民共和国民法典》和《物业管理条例》的相关规定，业主需按物业服务合同约定支付物业费，且物业服务人应提供符合约定的服务，不得采取不当手段催交。以下从多个角度详细分析：一、法律依据与业主义务《中华人民共和国民法典》的相关规定第九百三十九条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。这意味着，一旦合同签订，业主就需要按照合同约定来履行自己的义务，包括支付物业费。第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。若业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。同时，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费，这是对物业服务人催交方式的明确限制。《物业管理条例》的相关规定第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，但业主负连带交纳责任。这进一步明确了业主在物业费交纳方面的责任。同时，该条款也规定了已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，这是对特殊情况下物业费交纳的明确规定。第六十四条：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。这为物业服务企业追讨物业费提供了法律途径。二、物业费收取的具体规则与实际应用计费起始时间物业费一般从交房之日起开始计算。这是基于物业服务合同的实际履行情况来确定的，因为从交房之日起，业主就开始享受物业服务人提供的服务了。若开发商延期交房，延期期间的物业费由开发商承担，这是对开发商延期交房行为的一种经济制约。收费标准与缴纳方式物业费标准通常在物业服务合同中明确，综合考虑服务内容、质量和成本等因素。收费标准可实行政府指导价和市场调节价，具体由业主与物业服务企业在合同中约定。物业费通常分为一级、二级、三级、四级四个标准，具体因地区而异，涵盖服务成本、法定税费和企业合理利润。缴纳方式和周期也由物业服务合同约定，常见方式有按月、按季、按半年或按年缴纳等。实际应用中的指导意义业主应了解并遵守物业服务合同，按时交纳物业费，避免不必要的法律纠纷。同时，物业服务企业也应按照合同约定提供服务，不得采取不当手段催交物业费，以维护良好的物业关系。在物业费交纳过程中发生纠纷时，双方应首先通过协商解决；协商不成时，可通过法律途径解决争议。在实际操作中，如果业主对物业费的收取有疑问或争议，建议首先与物业服务企业进行沟通协商，了解具体的收费标准和依据。如果协商不成，可以向业主委员会反映情况，由业主委员会出面协调解决。若仍无法解决，业主可以向相关部门投诉或寻求法律援助，以维护自己的合法权益。如有任何法律疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。

关于拆迁安置房物业费交纳时间的确定，并非直接以征管局开的交房结算单的时间为准，而是需结合具体情况及相关法律规定来综合判断。以下从不同角度进行分析：合同约定优先：在拆迁安置过程中，拆迁方与被拆迁方（或安置房业主）通常会签订拆迁安置协议或相关合同。这些合同中往往会明确约定物业费的交纳时间、方式等条款。若合同中有明确约定物业费交纳时间，则应按照合同约定执行。例如，合同可能规定物业费自交房之日起计算，或者规定一个具体的交纳日期。交房结算单的作用：征管局开的交房结算单通常是确认房屋交付、结算相关费用（如房屋差价、过渡费等）的凭证。它本身并不直接决定物业费的交纳时间。交房结算单可以作为房屋交付时间的参考，但物业费交纳时间的确定还需结合合同约定或相关法律规定。相关法律规定：根据《物业管理条例》等相关法律法规，物业费的交纳时间通常与房屋交付使用的时间相关联。但具体交纳时间可能因地区、政策等因素而有所不同。在缺乏合同约定的情况下，可以参照当地物业管理条例或相关规定来确定物业费的交纳时间。例如，有些地方可能规定物业费自房屋交付使用之日起计算，或者规定一个合理的交纳期限。实际操作中的建议：对于被拆迁方（或安置房业主）而言，应仔细阅读拆迁安置协议或相关合同，了解物业费交纳的具体条款。若合同中没有明确约定，或者对约定有疑问，可以及时与拆迁方或物业公司沟通协商，明确物业费的交纳时间。在协商无果的情况下，可以寻求法律援助或咨询专业律师，以维护自己的合法权益。总结来说，拆迁安置房物业费的交纳时间并非固定以征管局开的交房结算单的时间为准，而是需结合合同约定、相关法律规定以及实际情况来综合判断。若遇到相关问题，建议及时咨询专业律师以获取更具体的法律建议。