结论：法拍土地厂房只交尾款不过户的情况下，与租户签订的合同是否有效，需分情况讨论，若租赁合同签订在抵押或查封之前且租户已合法占有使用，合同有效；若租赁合同签订在抵押或查封之后，合同效力可能受影响。以下为详细分析：
一、租赁合同签订在抵押或查封之前的情况
法律依据：
- 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条：“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”
- 以及《民法典》第七百二十五条：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”
分析：
- 若租赁合同签订在土地厂房被抵押或查封之前，且租户已经合法占有并使用该土地厂房，那么即使土地厂房因法拍而发生所有权变动，原租赁合同仍然有效，新的所有权人（即法拍买受人）需继续履行原租赁合同。
二、租赁合同签订在抵押或查封之后的情况
法律依据：
- 同样依据上述《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，若房屋在出租前已设立抵押权或已被人民法院依法查封，后因抵押权人实现抵押权或法院执行而发生所有权变动的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持，但当事人另有约定的除外。
分析：
- 若租赁合同签订在土地厂房被抵押或查封之后，那么该租赁合同可能因违反法律强制性规定而无效或部分无效。特别是当土地厂房因法拍而发生所有权变动时，新的所有权人（即法拍买受人）可能无需继续履行原租赁合同。
- 此外，如果租户在签订租赁合同时知道或应当知道土地厂房已被抵押或查封，仍然签订租赁合同，那么租户可能需承担一定的法律责任。
三、特殊情况与建议
特殊情况：
- 如果法拍买受人在购买土地厂房时，明确知道存在租赁合同，并且同意继续履行该合同，那么租赁合同仍然有效。
- 如果租赁合同中存在特殊条款，如“买卖不破租赁”等，也可能影响合同的效力。
建议：
- 对于租户而言，在签订租赁合同前，应仔细核查土地厂房的权属状况，包括是否存在抵押、查封等情况，以避免潜在的法律风险。
- 对于法拍买受人而言，在购买土地厂房前，也应充分了解土地厂房的租赁情况，包括租赁合同的期限、租金、支付方式等，以便在购买后能够妥善处理与租户的关系。
- 如果双方对租赁合同的效力存在争议，建议及时咨询专业律师，通过法律途径解决纠纷。
总结来说，法拍土地厂房只交尾款不过户的情况下，与租户签订的合同是否有效，取决于租赁合同签订的时间、土地厂房的权属状况以及双方当事人的约定。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。