结论：房租四十万收取二十万保证金是否合法，不能一概而论，需结合具体情况判断。以下从不同角度进行分析：

一、法律对保证金的直接规定

目前，我国法律并未对房屋租赁中的保证金数额作出具体限制。这意味着，从法律条文的角度看，房东和租客之间可以就保证金的数额进行协商，并在租赁合同中明确约定。因此，如果双方自愿达成协议，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，那么收取二十万保证金的行为在法律上是可以被接受的。

二、保证金数额的合理性判断

尽管法律未对保证金数额作出具体限制，但保证金的收取应当遵循公平、合理的原则。如果保证金数额过高，可能会对租客造成过大的经济负担，甚至可能构成不公平的交易条件。在这种情况下，租客有权要求房东降低保证金数额，或者通过法律途径维护自己的合法权益。

具体来说，判断保证金数额是否合理，可以考虑以下因素：

1. 租金水平：保证金数额通常与租金水平相关联。如果租金较高，那么相应的保证金数额也可能较高。但无论如何，保证金数额都不应远超过租金总额的一定比例（这个比例没有法律明确规定，但通常应在一个合理的范围内）。
2. 租赁期限：租赁期限较长的，房东可能会要求更高的保证金以保障自己的权益。但同样，保证金数额也应与租赁期限相匹配，不应过高。
3. 房屋状况：如果房屋状况较差或需要租客进行大量维修和保养，房东可能会要求更高的保证金。但这种情况下，房东也应在合同中明确说明保证金的用途和退还条件。

三、合同条款的审查

在签订租赁合同时，租客应仔细审查合同条款，特别是关于保证金的条款。合同应明确保证金的数额、支付方式、退还条件等关键信息。如果合同条款存在模糊不清或显失公平的情况，租客有权要求房东进行修改或补充。

四、法律后果与维权途径

如果房东收取的保证金数额过高或存在其他违法行为（如未按照合同约定退还保证金等），租客可以通过以下途径维护自己的合法权益：

1. 与房东协商：首先尝试与房东进行友好协商，寻求双方都能接受的解决方案。
2. 向相关部门投诉：如果协商无果，可以向当地的房地产管理部门或消费者协会等机构投诉，寻求帮助和支持。
3. 提起诉讼：在必要时，租客还可以向法院提起诉讼，要求房东退还多收的保证金或承担其他法律责任。

建议：在签订租赁合同时，租客应充分了解自己的权益和义务，仔细审查合同条款，并在必要时寻求专业法律意见。如果遇到保证金数额过高或其他违法行为，应及时采取措施维护自己的合法权益。有问题可以直接向我咨询。