房地产企业开发非普通住宅不产生土地增值税，这一说法并不准确，是否产生土地增值税需根据具体情况判断。以下从多个角度进行分析：
一、土地增值税的基本规定
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。这意味着，只要涉及房地产的转让并取得收入，原则上就需要缴纳土地增值税。
二、非普通住宅的定义与税收影响
非普通住宅通常指的是不符合普通住宅标准的住宅，如别墅、高端公寓等。这些住宅在面积、价格、装修等方面往往超出普通住宅的标准。然而，土地增值税的缴纳并不直接取决于住宅是否为普通住宅，而是取决于是否发生了房地产的转让行为并取得了收入。
三、可能不产生土地增值税的情况
自用或未转让：如果房地产企业开发的非普通住宅是用于自用或未进行转让，那么就不会产生土地增值税的纳税义务。因为土地增值税是针对转让行为征收的，没有转让就没有纳税义务。
符合免税条件：在某些特定情况下，房地产企业可能符合土地增值税的免税条件。例如，根据相关政策，对于因国家建设需要依法征用、收回的房地产，或者因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，可能免征土地增值税。但这种情况并不常见，且需要满足严格的条件。
未达到纳税标准：虽然不太可能，但如果房地产企业开发的非普通住宅在转让时取得的收入未达到土地增值税的纳税标准（实际上，土地增值税的纳税标准通常较低，且随着房地产价值的增加而增加），那么也可能不产生土地增值税。但这种情况在现实中极为罕见。
四、法律建议与风险提示
合规经营：房地产企业在开发非普通住宅时，应严格遵守相关税收法规，确保合规经营。不要试图通过不正当手段逃避土地增值税的缴纳义务，否则可能面临法律风险和财务损失。
咨询专业律师：由于土地增值税的缴纳涉及复杂的法律和财务问题，房地产企业在开发非普通住宅时，建议咨询专业律师或税务顾问的意见。他们可以根据企业的具体情况提供针对性的法律建议和税务筹划方案。
关注政策变化：土地增值税的税收政策可能会随着国家经济形势和房地产市场的变化而调整。因此，房地产企业应密切关注相关政策的变化，及时调整经营策略和税务筹划方案。
综上所述，房地产企业开发非普通住宅是否产生土地增值税，需根据具体情况判断。如有任何疑问或需要进一步的法律建议，请直接向我咨询。