房屋租赁合同本身并不能直接作为抵押合同使用。下面我将从多个角度详细解释这一问题：
一、租赁合同与抵押合同的性质差异
租赁合同：
- 租赁合同是出租人与承租人之间就房屋租赁事宜达成的协议，主要规定租金、租赁期限、房屋使用等条款。
- 它主要界定的是租客与房东在租赁期内的权益与责任，并不直接涉及债务关系或担保事宜。
抵押合同：
- 抵押合同则是债务人或第三人与债权人之间就特定财产（如房屋）设定抵押权以担保债务履行的协议。
- 它涉及债权债务关系，旨在确保债权人能在债务人无法履行还款义务时，通过抵押物变现获得相应补偿。
二、租赁合同中能否约定房产抵押
- 虽然租赁合同本身不能作为抵押合同，但租赁合同中的双方可以协商约定房产抵押作为债务担保的条款。这样的约定，只要符合法律规定且办理了相关登记手续，即为有效。
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，债务人或者第三人有权处分的建筑物（包括已出租的房屋）可以设定抵押。这意味着，在租赁合同中，双方可以协商将房屋作为债务的担保，并签订书面的抵押合同或明确抵押条款。
三、房产抵押的法定手续与效力
办理抵押登记：
- 即使租赁合同中约定了房产抵押，也必须到相关不动产登记机构办理抵押登记手续。抵押权自登记时设立。
- 未经登记的抵押权不能生效，因此办理抵押登记是确保抵押权有效性的关键步骤。
抵押人的处分权：
- 用于抵押的房产必须是抵押人有权处分的财产。若抵押人对房产无合法处分权，抵押行为可能无效。
- 在租赁合同中约定房产抵押时，应确保抵押人具有合法的处分权，并办理相应的登记手续。
四、租赁与抵押的先后顺序及其影响
先出租后抵押：
- 根据“买卖不破租赁”原则，即使日后因抵押权实现而发生房产所有权变动，原租赁合同对新的所有权人仍然有效。
- 这意味着承租人在租赁期限内可以继续按照原租赁合同使用房屋，不受抵押权实现的影响。
先抵押后出租：
- 抵押权设立前，房产已出租并转移占有的，原租赁关系不受抵押权的影响。
- 但若抵押权实现时，租赁合同对受让人不具有约束力（除非抵押人已书面告知承租人房产已抵押的情况）。
五、实际操作建议
- 在租赁合同中约定房产抵押时，应确保双方具有完全的民事行为能力，且意思表示真实、不违反法律法规强制性规定及不违背公序良俗。
- 签订书面的抵押合同或明确抵押条款，并到相关不动产登记机构办理抵押登记手续。
- 抵押人应书面告知承租人房产已抵押的事实，以避免未来可能产生的纠纷和损失。
- 承租人应关注房屋抵押的情况，了解自己的优先购买权和其他相关权益，并在租赁期内维护自己的合法权益。
综上所述，房屋租赁合同本身不能直接作为抵押合同使用，但双方可以在租赁合同中协商约定房产抵押作为债务担保的条款，并按照法律规定办理相关手续。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。