结论前置：借款用房子抵押但最终没有还款，出借人（债权人）有必要通过诉讼来维护自身权益。以下是详细分析：
一、诉讼的必要性
确认债权与抵押权：
- 通过诉讼，法院会依法审理并作出判决，明确借款人（债务人）的还款义务以及出借人对抵押房屋的优先受偿权。
- 判决具有法律效力，为后续执行提供法律依据。
防止诉讼时效过期：
- 诉讼时效是法律规定的权利人请求法院保护其民事权利的期限。若超过诉讼时效，权利人将丧失胜诉权。
- 通过及时诉讼，可以中断诉讼时效，确保出借人的权利不受时效限制。
实现债权的有效途径：
- 若借款人无力偿还或拒不偿还，出借人可通过申请强制执行，依法拍卖、变卖抵押房屋，以所得价款优先受偿。
- 诉讼是启动执行程序的前提，没有诉讼判决，执行程序无法启动。
二、诉讼流程与注意事项
准备诉讼材料：
- 起诉状：明确原告、被告基本信息，诉讼请求（包括偿还借款本金、利息、实现债权的费用等），以及事实与理由（详细说明借款及抵押情况）。
- 证据：包括借款合同、抵押合同、借据或借条、转账记录、房屋他项权证、还款记录、催款记录等。
确定管辖法院：
- 一般遵循“原告就被告”原则，向被告住所地或经常居住地法院提起诉讼。
- 若借款合同中约定了管辖法院，且不违反级别管辖和专属管辖规定，则按约定起诉。
- 涉及不动产抵押的，也可由不动产所在地法院管辖。
立案与庭审：
- 携带诉讼材料至有管辖权的法院立案庭申请立案，提交起诉状、证据原件及复印件，填写立案登记表，缴纳诉讼费用。
- 按时参加庭审，清晰陈述事实、出示证据，合理回应质疑，论证诉讼请求的合理性。
等待判决与执行：
- 法院根据审理情况作出判决，明确双方权利义务。
- 若被告未履行判决，原告可申请强制执行，包括查封、拍卖抵押房屋等措施。
注意事项：
- 审查合同条款：确保诉求合法合理，避免因合同条款瑕疵影响诉讼结果。
- 积极配合法院：及时提供证据，参加庭审，确保诉讼程序顺利进行。
- 注意诉讼时效与抵押权行使期限：及时行使权利，避免丧失胜诉权或抵押权。
三、不诉讼的可能后果
丧失胜诉权：
- 若超过诉讼时效，出借人将无法通过法律途径追讨借款，即使抵押房屋价值足以覆盖债务。
抵押权可能落空：
- 若未及时行使抵押权，可能因抵押物被其他债权人查封、拍卖或借款人恶意转移财产而无法实现优先受偿。
债务人继续逃避债务：
- 不诉讼可能让债务人误以为出借人放弃权利，从而继续逃避债务，导致出借人损失扩大。
建议：若您遇到借款用房子抵押但最终没有还款的情况，务必及时通过诉讼来维护自身权益。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。