房地产销售时给的口头承诺不兑现，一般属于违约行为，若该承诺构成合同内容的一部分且销售方存在欺诈等情形，还可能涉及欺诈等违法行为。以下从不同角度为你详细分析：

违约行为角度

在房屋买卖过程中，如果销售方在销售时给出了明确的口头承诺，并且这一承诺是购房者决定购买房屋的重要因素之一，那么这一口头承诺在法律上可能被视为合同的一部分。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。如果销售方未能兑现其口头承诺，就构成了违约行为，购房者有权要求销售方承担违约责任，包括但不限于继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。

举例说明：假设销售方在销售时口头承诺房屋将配备某种高端家电，但购房者入住后发现并未配备，且这一承诺并未在书面合同中明确体现。然而，如果购房者能够提供充分证据证明销售方确实做出了此承诺，并且这一承诺是其决定购买房屋的重要因素，那么销售方就可能因违约而需要承担相应责任。

欺诈等违法行为角度

如果销售方的口头承诺不仅未兑现，而且该承诺本身是为了诱导购房者购买房屋而故意作出的虚假陈述，那么销售方的行为就可能构成欺诈。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》等相关法律法规，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。

举例说明：假设销售方在销售时口头承诺房屋面积远大于实际面积，或者承诺房屋周边将建设某种配套设施但实际上并无此计划，且这些承诺是购房者决定购买房屋的关键因素。如果购房者能够证明销售方存在故意欺诈的行为，那么销售方就可能需要承担欺诈的赔偿责任。

法律建议

1. 收集证据：如果购房者遇到销售方不兑现口头承诺的情况，首先应当尽可能收集相关证据，包括但不限于录音、录像、证人证言等，以证明销售方确实做出了此承诺。
2. 协商解决：在收集到充分证据后，购房者可以尝试与销售方进行协商，要求其兑现承诺或者承担违约责任。
3. 法律途径：如果协商无果，购房者可以向当地消费者协会或者房地产管理部门投诉，或者通过法律途径提起诉讼，要求销售方承担相应的法律责任。

在房屋买卖过程中，购房者应当谨慎对待销售方的口头承诺，并尽可能要求将承诺内容写入书面合同中，以保障自己的合法权益。如果你在这方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。