在租赁关系中，能否行使留置权需分情况讨论，具体如下：
一、房屋租赁合同中无法行使留置权
房屋作为不动产，其性质决定了无法被“留置”。留置权主要针对的是动产，即可以移动的财产。因此，在房屋租赁合同中，出租人或承租人均无法对房屋本身行使留置权。
二、动产租赁合同中可能行使留置权
对于除房屋以外的其他动产租赁合同，如设备租赁、车辆租赁等，出租人或承租人在特定条件下有可能行使留置权。但需满足以下条件：
债权已届清偿期：
- 承租人应当支付租金或其他应付款项的期限已经届满，但承租人仍未履行支付义务。这是行使留置权的前提条件。
合法占有动产：
- 出租人或承租人对动产的占有必须是基于合法的租赁关系或其他合法原因而取得的。如果占有是通过非法手段获取的，则不能主张留置权。
动产与债权属于同一法律关系：
- 留置的动产应与承租人所欠的租金等债务之间存在直接的关联，即它们应该基于同一租赁法律关系产生。这确保了留置权的行使具有合理性和正当性。
不违反法律规定和当事人约定：
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，债权人留置的动产应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。同时，如果当事人在租赁合同中明确约定不得留置租赁物，则出租人或承租人不得行使留置权。
留置财产与债务价值相当：
- 若留置的财产为可分物，其价值需相当于债务金额。例如，若承租人欠付部分租金，出租人或承租人仅能留置价值相当的租赁物部分，而非全部。
三、行使留置权的注意事项
合法性审查：
- 出租人或承租人需确保留置行为符合法律规定及合同约定，避免因违法留置承担法律责任。
程序合规性：
- 行使留置权时需遵循法定程序，包括书面通知债务人、妥善保管留置物等。例如，出租人或承租人在留置租赁物前，应向对方发送书面通知，明确留置的原因、期限及后果等。
风险防范：
- 在租赁合同中，双方可以明确约定留置权的相关条款，以减少纠纷的发生。例如，可以约定在特定条件下，出租人或承租人有权留置租赁物，并明确留置物的范围、价值及处置方式等。
四、实际案例分析
正面案例：
- 甲公司租赁乙公司的设备用于生产，因设备故障导致生产延误并产生额外成本。经催告后乙公司拒绝维修，甲公司依法留置设备并要求赔偿损失。法院支持了甲公司的留置权主张。
反面案例：
- 丙将自有车辆出租给丁，丁以车辆存在瑕疵为由拒付租金并扣押丙的其他物品。法院认为扣押的物品非租赁合同标的物，且扣押行为超出法定范围，故不支持丁的留置权主张。
综上所述，在租赁关系中能否行使留置权需根据具体情况进行判断。对于房屋租赁合同，由于房屋为不动产，无法行使留置权；对于动产租赁合同，在满足特定条件时，出租人或承租人有可能行使留置权。但无论何种情况，都需确保留置行为的合法性、合规性，并遵循法定程序。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。