结论前置：要求案外人协助执行时，不可以直接查封其不动产，需分情况通过法定程序进行。以下是具体分析：

1. 协助执行的基本原则与程序要求
   根据《民事诉讼法》第249条，执行程序需以生效法律文书为前提，且执行对象原则上应为被执行人名下的财产。若要求案外人协助执行，需满足两个核心条件：
   

• 法律文书明确性：执行依据（如判决书、调解书）需明确载明案外人负有协助义务（如代为履行、不得妨碍执行等）。例如，在房屋买卖合同纠纷中，若法院判决卖方配合过户，买方可申请强制执行，但此时执行对象是卖方的过户义务，而非直接查封案外人财产。
  
• 协助义务的法定性：案外人的协助义务需由法律直接规定（如《民法典》中关于不动产登记的协助义务）或法院生效文书明确赋予。若案外人无明确协助义务，法院不得直接对其财产采取强制措施。

1. 直接查封案外人不动产的例外情形
   仅在以下特殊情况下，法院可能直接查封案外人不动产，但需严格审查：
   

• 财产权属争议：若案外人主张不动产所有权，但法院经审查认为其主张不成立（如通过执行异议之诉驳回其请求），可继续执行该财产。但此过程需通过异议审查或诉讼程序，而非直接查封。
  
• 恶意转移财产：若案外人与被执行人恶意串通，通过虚假交易转移财产以规避执行，法院可根据《民事诉讼法》第116条对案外人采取罚款、拘留等措施，并追回财产。但查封仍需以财产实际属于被执行人为前提。
  
• 第三人到期债权执行：若被执行人对案外人有到期债权，法院可向案外人发出履行通知，要求其直接向申请执行人履行。若案外人否认债权或未履行，法院可裁定对其财产采取执行措施，但需以债权存在为前提。

1. 实务操作中的关键步骤
   若需执行案外人财产，正确程序应为：
   

• 第一步：提出书面异议：案外人可依据《民事诉讼法》第234条提出执行异议，法院需在15日内审查并裁定。
  
• 第二步：异议之诉：若案外人对裁定不服，可在15日内提起案外人异议之诉，通过诉讼程序确认财产权属。
  
• 第三步：执行依据补充：若法院最终认定财产属于被执行人或案外人负有协助义务，方可出具新的执行裁定，对财产采取查封、拍卖等措施。

总结：直接查封案外人不动产缺乏法律依据，需通过异议审查、诉讼程序等法定路径确认财产权属或协助义务后，方可执行。若您遇到类似问题，建议提供具体案情（如执行依据、财产权属证明等），我将进一步分析执行可行性及程序要点。