关于“一房二卖”合同效力的判定规则，这是一个涉及法律复杂性和具体情境判断的问题。以下我将从一般原则、特殊情况下的合同效力判定，以及合同无效的法定情形三个方面，为您详细阐述。
一、一般原则
在“一房二卖”的情况下，合同效力的判定主要遵循以下几个原则：
已办理过户手续的买受人的合同有效：
- 如果其中一个买受人已经办理了房屋过户登记手续，那么该买受人与出卖人签订的房屋买卖合同通常被认定为有效，且该买受人取得房屋的所有权。这是因为不动产登记具有公示公信效力，能够对抗第三人。
均未办理过户手续的，先行实际占有房屋的买受人的合同优先履行：
- 如果两个买受人都没有办理过户登记手续，但其中一个买受人已经实际占有了房屋，那么根据相关法律规定，该买受人与出卖人签订的房屋买卖合同在满足一定条件下（如支付房屋价款、合法占有房屋等），可以优先于其他买受人得到履行。
均未办理过户及实际占有房屋的，先行支付房屋价款的买受人的合同优先履行：
- 在两个买受人既未办理过户登记手续，也未实际占有房屋的情况下，如果其中一个买受人已经支付了房屋价款，那么其与出卖人签订的房屋买卖合同在满足一定条件下也可以优先于其他买受人得到履行。
均未办理过户及实际占有房屋，也未支付房屋价款的，依法成立在先的合同的买受人请求履行的，应予支持：
- 如果两个买受人既没有办理过户登记手续，也没有实际占有房屋，并且都没有支付房屋价款，那么依法成立在先的房屋买卖合同将得到优先支持。
二、特殊情况下的合同效力判定
除了上述一般原则外，还有一些特殊情况下的合同效力判定规则：
恶意串通的合同无效：
- 如果出卖人与后一个买受人存在恶意串通行为，损害了前一个买受人的合法权益，那么后一个买受人与出卖人签订的房屋买卖合同将被认定为无效。
侵害特定债权人利益的合同可撤销：
- 在某些情况下，“一房二卖”可能构成对特定债权人的欺诈或损害其利益。例如，当债务人通过“一房二卖”逃避债务时，债权人可以依据相关法律规定请求撤销该房屋买卖合同。
三、合同无效的法定情形
除了上述特殊情况外，“一房二卖”中的房屋买卖合同还可能因以下法定情形而无效：
无民事行为能力人签订的合同：
- 如果出卖人或买受人为无民事行为能力人，则其签订的房屋买卖合同无效。
虚假意思表示签订的合同：
- 如果双方当事人以虚假的意思表示签订了房屋买卖合同，则该合同无效。
违反法律、行政法规的强制性规定的合同：
- 如果房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，如违反土地管理法规、城市规划法规等，则该合同无效。
违背公序良俗的合同：
- 如果房屋买卖合同的内容违背了公序良俗，如以合法形式掩盖非法目的等，则该合同无效。
恶意串通损害他人权益的合同：
- 如前所述，如果出卖人与买受人之间存在恶意串通行为，损害了国家、集体或第三人的合法权益，则该合同无效。
综上所述，“一房二卖”合同效力的判定是一个复杂而细致的过程，需要综合考虑合同签订顺序、履行情况、是否存在法定无效事由等多个因素。希望以上解答能够对您有所帮助。如果您还有其他问题或需要进一步的法律建议，请随时咨询。