订金合同中约定违约方需支付楼总款百分之二十的违约金，并不直接导致合同无效，但该违约金条款可能因过高而被法院或仲裁机构调整。以下是对此问题的详细分析：

一、合同无效的情形

根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，合同无效的情形主要包括：

1. 无民事行为能力人实施的民事法律行为无效：即合同的一方或双方不具备签订合同的民事行为能力。
2. 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效：即双方签订合同并非真实意思表示，而是出于欺诈、胁迫等目的。
3. 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效：但该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
4. 违背公序良俗的民事法律行为无效：即合同内容违反社会公共利益或道德准则。
5. 行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效：即双方合谋损害第三方利益。

订金合同中约定的违约金条款，并不属于上述任何一种导致合同无效的情形。因此，仅凭违约金条款本身，并不能直接认定合同无效。

二、违约金过高的调整

虽然违约金条款本身不导致合同无效，但如果约定的违约金过分高于造成的损失，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条的规定，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。具体来说：

• 违约金过高的认定标准：通常认为，如果违约金超过造成损失的百分之三十，即可能构成“过分高于造成的损失”。但这一标准并非绝对，法院或仲裁机构会根据案件的具体情况，如违约方的过错程度、守约方的实际损失等，进行综合判断。
• 调整方式：如果违约金被认定为过高，法院或仲裁机构会根据当事人的请求，对违约金数额进行适当减少，以使其更加合理、公平。

三、实际应用中的建议

1. 在签订订金合同时：双方应明确约定违约金的数额或计算方法，并确保该约定符合法律法规的规定，避免过高或过低。
2. 在发生违约时：如果一方认为约定的违约金过高或过低，可以及时向法院或仲裁机构提出调整请求，并提供相关证据证明自己的主张。
3. 在处理合同纠纷时：建议双方首先通过协商、调解等方式解决争议，以节约时间和成本。如果协商、调解无果，再考虑通过法律途径解决。

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