拆迁协议中约定20年免取暖费，其合法性需结合具体情况分析，不能一概而论。以下从不同角度进行详细阐述：
一、协议内容的合法性基础
双方自愿原则：
- 如果拆迁协议是双方在平等、自愿的基础上签订的，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，那么该协议中的免取暖费条款原则上是有效的。这体现了民事法律关系中的意思自治原则。
不违反法律法规：
- 免取暖费的约定需确保不违反国家关于供暖、价格管理等方面的法律法规。例如，如果当地有明确的供暖费用收取标准或规定，且该约定未违反这些标准或规定，则可能是合法的。
二、可能存在的法律风险
显失公平或欺诈：
- 如果拆迁方利用优势地位或采取欺诈手段，迫使被拆迁方接受不合理的免取暖费期限，如20年远超合理范围，且被拆迁方在签订协议时存在重大误解或显失公平的情形，那么该条款可能因违反公平原则而被撤销或变更。
违反公共利益或政策：
- 如果免取暖费的约定违反了当地的公共利益或政策导向，如政府为了保障居民基本生活需求而制定的供暖补贴政策，那么该约定可能因违反政策而无效。
三、实际操作的考量
协议履行期限：
- 20年的免取暖费期限相对较长，需考虑协议的实际履行能力。如果拆迁方或相关供暖单位在协议履行期间出现经营困难、政策变化等情况，可能导致无法继续履行免取暖费承诺，从而引发纠纷。
协议变更与解除：
- 在协议履行过程中，如果因不可抗力或双方协商一致等原因需要变更或解除免取暖费条款，应依法进行，并确保变更或解除后的协议内容仍然合法有效。
四、法律建议
审查协议内容：
- 在签订拆迁协议前，被拆迁方应仔细审查协议内容，特别是关于免取暖费等优惠条款的约定，确保其合法、合理且符合自身利益。
咨询专业律师：
- 鉴于拆迁协议涉及的法律问题较为复杂，建议被拆迁方在签订协议前咨询专业律师，以获取更全面、准确的法律意见。
保留相关证据：
- 在协议履行过程中，被拆迁方应保留好与免取暖费相关的证据材料，如协议文本、供暖费用缴纳记录等，以备不时之需。
总结来说，拆迁协议中约定20年免取暖费的合法性需结合具体情况分析。在签订协议前，被拆迁方应仔细审查协议内容并咨询专业律师，以确保自身权益得到保障。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。