前期物业服务协议并非由物业单独与业主签订，而是由建设单位（开发商）与物业服务企业签订，但在特定情况下，业主也可能直接参与签订。以下是对这一问题的详细分析：
一、常规情况下的签订主体
建设单位（开发商）：
- 在物业建成且业主大会未成立之前，建设单位作为物业的第一大业主，承担着选聘物业服务企业的责任。根据《物业管理条例》第二十一条，建设单位应当选聘物业服务企业，并与之签订书面的前期物业服务合同。这一合同旨在明确双方在物业交付后至业主大会成立前的权利和义务关系，确保物业的正常运营和管理。
- 例如，在新建的住宅小区项目中，房地产开发公司作为建设单位，在房屋尚未完全出售给业主、业主大会尚未成立之际，需通过招投标等合法程序选聘一家信誉良好、服务优质的物业服务企业，并与之签订前期物业服务协议。
物业服务企业：
- 物业服务企业应当是具有独立法人资格的企业，具备专业的服务能力、一定数量的专业人员以及良好的信誉等条件。它们与建设单位签订前期物业服务协议后，将按照协议约定为物业提供服务。
二、特殊情况下的签订主体
业主直接签订：
- 在业主大会尚未成立的新小区中，如果建设单位未及时选聘物业服务企业，或者业主对建设单位选聘的物业服务企业不满意，业主也可以直接与物业服务企业签订前期物业服务协议。但这种情况相对较少，且通常需要得到建设单位的认可或同意。
- 一旦业主大会成立，选聘物业服务企业的权利即转移至业主大会。业主大会应通过合法程序决定选聘哪家物业公司，并授权业主委员会代表全体业主与选定的物业服务企业签订正式的物业服务合同。
业主大会或业主委员会签订：
- 当业主大会成立后，它将取代建设单位成为选聘物业服务企业的主体。业主大会可以决定是否续聘现有的物业服务企业，或者重新选聘其他物业服务企业。如果决定更换物业服务企业，业主大会将授权业主委员会与新的物业服务企业签订正式的物业服务合同，以取代原有的前期物业服务协议。
三、法律约束力
- 无论前期物业服务协议是由建设单位与物业服务企业签订，还是由业主直接与物业服务企业签订，该协议对业主均具有法律约束力。业主在入住后需按照协议的约定接受物业服务，并履行相应的义务，如按时缴纳物业费等。
- 如果前期物业服务协议内容严重侵害业主权益或违反法律法规，业主可以通过向当地房地产管理部门投诉、申请仲裁或向人民法院提起诉讼等方式，主张协议的无效或部分无效。
四、建议与注意事项
- 对于建设单位：在选聘物业服务企业时，应遵循公平、公正和透明的原则，通过招投标等方式进行选聘。同时，应确保前期物业服务协议的内容合法、合理，并充分告知业主相关事项。
- 对于业主：在入住前应仔细阅读前期物业服务协议的内容，了解自己的权利和义务。如果对协议内容有疑问或不满，应及时与建设单位或物业服务企业沟通协商。在业主大会成立后，应积极参与业主大会的决策过程，维护自己的合法权益。
如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。