当承租人违约时，出租人的损失计算及赔偿问题，主要依据租赁合同的约定以及相关法律法规来确定。以下是对此问题的详细解答：
一、合同约定优先原则
明确约定违约金：
- 如果租赁合同中明确规定了违约金的数额或计算方式，那么承租人违约时，应按照合同约定的数额或计算方法来确定违约金。例如，合同可能规定“若承租人逾期支付租金超过XX日，则需按未付租金的XX%支付违约金”。
损失赔偿范围约定：
- 合同还可能对因承租人违约造成的具体损失赔偿进行约定，如装修损失（若承租人未经允许进行了装修）、设备损坏赔偿、空置期间的租金损失等。这些约定在不违反法律强制性规定的前提下具有法律效力，承租人需按约定赔偿。
二、无约定或约定不明时的处理
实际损失赔偿：
- 如果合同中没有约定违约金或者约定不明确，出租人可以要求承租人赔偿因其违约行为给出租人造成的实际损失。这包括直接损失（如因承租人提前解约导致的寻找新承租人的费用、房屋空置期间的租金损失等）和可得利益损失（如因承租人违约导致出租人丧失的预期租金收入）。
法定赔偿原则：
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
三、具体损失的计算方法
逾期支付租金的损失：
- 如果承租人逾期支付租金，出租人可以要求承租人支付逾期利息作为损失赔偿。逾期利息的计算通常参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，或者按照合同约定的逾期付款违约金标准计算。
提前解除合同的损失：
- 如果承租人提前解除合同，出租人可以要求承租人赔偿因提前解除合同而给出租人造成的损失。这包括寻找新承租人的费用、房屋空置期间的租金损失、以及因合同提前终止而丧失的其他预期利益。
其他违约情形的损失：
- 根据具体违约情形，出租人还可以要求承租人赔偿其他损失，如承租人损坏租赁物且未按约定修复的，出租人可以要求承租人支付修复费用及相应的损失赔偿。
四、处理步骤与建议
查看合同条款：
- 首先详细查阅租赁合同中关于违约责任和赔偿方式的约定，明确双方的权利和义务。
评估损失：
- 若合同无具体约定或约定不明确，出租人应合理评估因承租人违约所遭受的实际损失，包括直接损失和可得利益损失，并准备相关证据。
协商解决：
- 建议双方通过友好协商寻求解决方案，出租人可以提出合理的赔偿要求，并努力与承租人达成双方都能接受的协议。
法律途径：
- 若协商无果，出租人可以依法向人民法院提起诉讼，要求承租人承担违约责任并赔偿损失。在此过程中，提供充分的证据至关重要。
保留证据：
- 出租人在整个处理过程中应妥善保留相关证据，如租赁合同、支付凭证、沟通记录、损失清单等，以备不时之需。
综上所述，当承租人违约时，出租人的损失计算及赔偿问题需根据具体情况综合考虑合同约定、法律法规及实际损失情况。出租人应充分了解自己的权益，采取适当的措施维护自身利益，并在必要时寻求法律援助以确保权益得到保护。