承租方违约造成的实际损失应根据具体损失项目进行计算，包括直接损失和间接损失，并需遵循合理、可预见的原则。以下是详细分析：
一. 直接损失的计算
未付租金：承租方违约时，首先应计算其未支付的租金部分，这是最直接的经济损失。例如，若承租方提前解除合同，出租方有权要求承租方支付剩余租赁期限内的租金。
房屋及附属设施损坏修复费用：若承租方在租赁期间造成房屋或附属设施的损坏，出租方可以依据实际损坏情况，要求承租方支付修复费用。这部分费用应有明确的维修记录或评估报告作为依据。
二. 间接损失的计算
重新招租费用：承租方违约后，出租方可能需要重新寻找新的承租方，这会产生一定的招租费用，如中介费、广告费等。这些费用应基于实际发生额进行计算，并保留相关票据作为证据。
空置期租金损失：在承租方违约后，房屋可能会有一段时间的空置期，这期间出租方无法获得租金收入。空置期的租金损失应根据实际空置时间和租金标准进行计算。
预期经营利益损失（适用于商业租赁）：对于商业租赁，承租方的违约可能导致出租方的商业活动中断，进而造成预期经营利益的损失。这部分损失的计算应基于过往经营数据、市场情况等因素进行合理估算，并需提供相关证据支持。
三. 法律规定与注意事项
合同约定：如果租赁合同中明确约定了违约金数额或计算方法，且该约定不违反法律法规的强制性规定，承租方违约时应按照合同约定支付违约金。但约定的违约金数额一般不应超过实际损失的30%，否则法院或仲裁机构可能会根据出租方的请求进行调整。
证据保留：出租方在计算和主张损失时，必须提供相关证据来支持其主张，如租赁合同、租金支付记录、维修发票、招租广告费用凭证、房屋损坏照片等。这些证据是主张损失的重要依据，必须妥善保留。
合理性与可预见性：在计算损失时，应遵循合理、可预见的原则。即损失应是因承租方违约行为直接导致的，且出租方在签订合同时能够合理预见的损失范围。对于超出这一范围的损失，承租方可能无需承担赔偿责任。
我建议，在承租方违约时，出租方应及时采取措施减轻损失，如及时重新招租、修复损坏设施等。同时，应详细记录并保留相关证据，以便在必要时向承租方主张损失赔偿。如有进一步需要，您可以继续咨询我。