因出租方未书面通知转让房屋 被告是否可以侵犯优先购买权要求解除合同 判决-安启博律师|法行宝
2025-11-15 房产纠纷

因出租方未书面通知转让房屋,被告不可以以侵犯优先购买权为由要求解除合同。下面是对此结论的详细解释:

  1. 法律依据:

    • 《民法典》第七百二十六条规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。但此条款并未规定未通知承租人即导致合同可解除。
    • 《民法典》第七百二十八条规定,出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的,承租人可以请求出租人承担赔偿责任。这表明,即使出租人未通知承租人,承租人也不能直接要求解除合同,而只能请求赔偿。
  2. 司法实践:

    • 根据最高法院的相关案例和裁判要点,房屋承租人仅以没有接到司法拍卖通知(或出卖通知)导致其优先购买权受侵害为由,主张拍卖程序无效或要求撤销拍卖(或解除合同)的,不应予以支持。
    • 法院在审理此类案件时,会考虑出租人是否履行了通知义务,以及承租人是否因此受到了实际损失。即使出租人未履行通知义务,承租人也只能要求赔偿,而不能直接要求解除合同。
  3. 逻辑分析:

    • 优先购买权是承租人的权利,但其行使并不以解除合同为前提。承租人可以在出租人出卖房屋时行使优先购买权,也可以直接要求出租人因未履行通知义务而承担赔偿责任。
    • 解除合同是一种严厉的救济措施,通常只在合同当事人严重违约或合同目的无法实现时才适用。在此情况下,出租人未履行通知义务虽然侵犯了承租人的优先购买权,但并未导致合同目的无法实现,因此不应适用解除合同这一救济措施。

综上所述,因出租方未书面通知转让房屋,被告不能以侵犯优先购买权为由要求解除合同。如果承租人认为其优先购买权受到了侵害,可以向出租人要求赔偿损失。