核心结论：农村房子只有合同不能过户，能否退房需分情况讨论，主要取决于合同效力、双方约定及法律规定。以下分情况具体说明：
1. 合同无效情形
- 法律依据：根据《民法典》第153条，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。农村房屋买卖中，若房屋占用的土地为集体所有（如宅基地），且买方非本集体经济组织成员，则合同可能因违反“宅基地使用权不得向非本集体成员转让”的强制性规定而无效。
- 处理结果：合同无效后，双方应返还财产（即卖方退还购房款，买方返还房屋），有过错的一方需赔偿对方损失。若因合同无效导致无法过户，买方可主张退房并要求返还购房款。
2. 合同有效但无法过户情形
- 法律依据：若合同本身不违反法律强制性规定（如买卖双方均为本集体经济组织成员），但因客观原因（如政策限制、未办理审批手续等）无法过户，则合同仍有效，但买方可能无法取得物权。
- 处理结果：
- 约定解除权：若合同中明确约定“无法过户时买方有权解除合同”，则买方可依据合同约定主张退房。
- 法定解除权：若合同未约定，但因卖方原因（如隐瞒房屋权属瑕疵、拒绝配合办理手续等）导致无法过户，买方可依据《民法典》第563条主张解除合同，并要求卖方承担违约责任（如赔偿损失、支付违约金等）。
- 风险自担：若因政策变化等不可抗力导致无法过户，且双方均无过错，则买方可能需自行承担风险，无法强制退房，但可协商解决。
3. 特殊情形：小产权房买卖
- 法律风险：若房屋为“小产权房”（即未取得合法产权证明的农村房屋），买卖合同可能被认定为无效，且买方无法通过法律途径确认所有权。
- 处理结果：买方可主张合同无效，要求卖方返还购房款，但需注意证据收集（如付款凭证、合同等）。
建议
- 核查合同效力：首先确认合同是否违反法律强制性规定，若无效则可直接主张退房。
- 审查合同条款：查看合同中是否约定解除权或违约责任，若有则按约定处理。
- 协商或诉讼：若协商无果，可向法院起诉，要求解除合同、返还购房款并赔偿损失。
- 注意证据保留：保留购房合同、付款凭证、沟通记录等证据，以备维权之需。
提示：农村房屋买卖涉及土地管理法、物权法等多部法律，建议根据具体情况进一步分析。如有疑问，可直接向我咨询。