结论：不能过户但有村里协议合同的房产购买存在较大法律风险，该协议合同在特定条件下有一定法律保护，但整体保障力度有限，不建议轻易购买。 以下是具体分析：
从合同效力角度分析
- 合同可能有效
- 如果村里协议合同是双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫等法定无效情形，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，那么该合同在签订双方之间是有效的。例如，双方在平等自愿的基础上，就房产的使用、收益、处分等权利义务进行了明确约定，并且合同条款清晰合理，这种情况下合同具有法律效力。
- 根据《民法典》相关规定，依法成立的合同，受法律保护。合同有效意味着双方需要按照合同约定履行各自的义务，如果一方违约，另一方可以依据合同要求其承担违约责任，如赔偿损失、继续履行等。
- 合同效力受限
- 然而，由于房产不能过户，这可能会影响到合同的实际履行和全面保护。房产过户是物权变动的重要环节，只有完成过户手续，购房者才能真正取得房产的所有权。在没有过户的情况下，即使合同有效，购房者对房产的权利也仅限于合同债权，其权利的稳定性和保障性相对较弱。
- 例如，如果原房主将房产再次出售给第三人，并且第三人办理了过户手续，那么第三人将依法取得房产的所有权。此时，购房者虽然可以依据与原房主签订的合同要求原房主承担违约责任，但可能无法实际取得房产，其合法权益会受到较大损害。
从物权变动角度分析
- 无法取得物权
- 根据《民法典》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。房产属于不动产，不能过户意味着无法完成物权登记，购房者不能取得房产的所有权。
- 这意味着购房者不能像真正的所有权人一样对房产进行全面的支配和处分，如在房产上设置抵押权、出租房产等。同时，在面临拆迁、征收等情况时，购房者也可能无法获得相应的补偿。
- 存在潜在风险
- 不能过户的房产可能存在诸多潜在风险。例如，原房主可能因债务纠纷被法院查封房产，此时购房者的权益将受到严重影响。即使购房者持有村里协议合同，但由于没有办理过户手续，法院在执行过程中可能会将该房产作为原房主的财产进行处置。
- 另外，如果村里对该房产有特殊的规划或政策调整，购房者也可能面临房产被收回、限制使用等风险。
建议
- 谨慎购买
- 综合考虑以上因素，不建议购买不能过户但仅有村里协议合同的房产。这种房产购买存在较大的法律风险和不确定性，可能会给购房者带来不必要的损失。
- 了解原因并寻求解决方案
- 如果确实对该房产有购买意愿，购房者应先了解房产不能过户的具体原因。如果是由于一些临时性的、可以解决的问题导致不能过户，如手续不全等，购房者可以要求原房主尽快解决，并在合同中明确约定过户的时间和违约责任。
- 同时，购房者可以咨询当地的不动产登记部门，了解是否有其他途径可以保障自己的权益，如办理预告登记等。
- 咨询专业意见
- 在购买房产前，购房者最好咨询专业的律师或房地产中介机构，对房产的情况进行全面的调查和评估，确保自己的购买行为合法合规，权益得到有效保障。
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