业主不缴纳物业费时，物业公司不可以采取停水停电的措施来催交物业费。以下是从多个角度对此问题的详细分析：

1. 法律关系明确：

   • 水、电的供应与使用是业主与供水、供电公司之间的独立合同关系。物业公司并非这一关系的当事人，因此不具备停水停电的权利。
   • 根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条的规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。这是为了保护业主的基本生活权益，防止物业滥用权力。

2. 业主支付物业费的义务与物业公司的权利：

   • 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费，这是业主的法定义务。
   • 若业主逾期不支付物业费，物业服务人有权催告并在合理期限届满后提起诉讼或申请仲裁，但无权采取停水停电等极端措施。

3. 物业公司应对拖欠物业费的合法措施：

   • 沟通协商：物业公司应首先尝试与业主进行沟通，了解不交物业费的具体原因，并寻求解决方案。通过友好协商，可能解决业主的疑虑，促使其主动缴纳物业费。
   • 书面催缴：若沟通无果，物业公司可以向业主发送书面催缴通知，明确告知欠费金额、缴费期限及可能的法律后果。根据法律规定，业主在合理期限届满后仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
   • 法律途径：若上述措施均无效，物业公司可以向人民法院提起诉讼或者根据仲裁协议申请仲裁，要求业主支付物业费及可能产生的违约金和利息。

4. 擅自停水停电的法律后果：

   • 物业公司擅自停水停电不仅违反了法律法规，还侵犯了业主的基本生活权益，构成对业主的侵权行为。
   • 若因此造成业主损失的，物业公司还需承担相应的赔偿责任，包括生活不便带来的损失以及可能对家中电器设备等造成的损害。

建议：

• 对于业主而言，应按时缴纳物业费，以维护小区的正常运营和自身权益。若对物业服务有异议，可通过合法途径提出并寻求解决。
• 对于物业公司而言，应坚持合法、合理、合规的原则，通过沟通协商、书面催缴、法律途径等措施来解决问题，而不得采取停水停电等不当手段。

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