契税的计算主要依据成交价格，但在特定情况下不按成交价算也是合法的。以下是对这一问题的详细分析：
一、契税的一般计算原则
契税通常是按照土地、房屋权属转移合同确定的成交价格来计算。这包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或其他经济利益对应的价款。在大多数房地产交易场景中，如房屋买卖（包括一手房和二手房）以及土地使用权出让、出售等，契税的计税基础就是交易双方签订的合同中注明的成交价格。例如，若购房者购买一套价值200万元的住房，且当地契税税率为1.5%，则应缴纳的契税为200万元×1.5%=3万元。
二、特殊情况下的契税计税依据
成交价格不合理：
- 当成交价格明显低于市场价格且无正当理由，或者所交换的土地使用权、房屋的价格差额明显不合理且无正当理由时，契税征收机关有权参照市场价格核定契税的计税依据。
- 这意味着，如果买卖双方为了逃避税收而在合同中约定较低的成交价格，税务机关将按照实际市场价格来计征契税。
赠与等无偿转移：
- 对于土地使用权或房屋的赠与行为，由于没有实际的成交价格，契税征收机关将参照类似交易的市场价格来确定计税金额。
- 这一规定确保了即使是无偿转移，也需按照市场价值缴纳相应的契税。
交换房屋或土地使用权：
- 在土地使用权或房屋交换的情况下，契税的计税依据为所交换的土地使用权或房屋的价格差额。
- 即由多交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳契税。例如，甲用价值300万元的房屋与乙价值280万元的房屋交换，乙需要支付20万元差价给甲，那么乙应以这20万元作为计税依据缴纳契税。
分期付款购买：
- 对于采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，契税应按合同规定的总价款计征，而不是按每期支付的款项分别计征。
土地出让金：
- 承受国有土地使用权所应支付的土地出让金也需要计征契税，且不得因减免土地出让金而减免契税。
三、注意事项与建议
- 具体税率可能因地区、房产类型等因素而有所不同，因此在计算契税时务必参考当地的相关法规和政策。
- 在进行房地产交易时，建议咨询专业律师（此处虽为常规建议，但针对本问题，可理解为向我，孙侠律师，进行咨询），以确保契税的正确计算和缴纳，避免不必要的法律风险和经济损失。
综上所述，契税的计算虽然主要以成交价格为依据，但在特定情况下（如成交价格不合理、无偿转移、特殊交易方式等）会有所调整。因此，在进行房地产交易时，应充分了解相关法规和政策，确保契税的正确计算和缴纳。如果您有任何关于契税计算或房地产交易的法律问题，欢迎直接向我咨询。