个人之间不动产抵押业务确实需要做询问记录，这既是法律规定的要求，也是实务操作中的必要环节。以下从法律规定和实务操作两个角度进行详细分析：
法律规定角度
《民法典》的相关规定：
- 根据《民法典》第四百零二条，以不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。虽然该条款并未直接提及询问记录，但抵押登记过程中，登记机构通常会要求抵押双方提供一系列材料，并可能进行询问以核实抵押的真实性和合法性。
- 询问记录作为抵押登记过程中的一部分，有助于登记机构了解抵押双方的真实意愿、抵押物的状况以及是否存在其他影响抵押权设立的因素。
《不动产登记暂行条例》及其实施细则：
- 《不动产登记暂行条例》第十八条规定，不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验，其中就包括“询问申请人”。
- 《不动产登记暂行条例实施细则》进一步明确了询问的内容，包括抵押物的权属、抵押物的状况、抵押担保的范围等，这些询问内容通常会被记录在询问记录中。
实务操作角度
抵押登记的必要环节：
- 在实务操作中，抵押双方前往不动产登记机构办理抵押登记时，登记机构工作人员会要求双方填写抵押登记申请表，并可能进行口头或书面的询问。
- 询问记录作为抵押登记档案的一部分，会被妥善保存，以备后续查询和核实。
风险防控的需要：
- 询问记录有助于抵押双方明确各自的权利和义务，避免后续因理解不一致而产生的纠纷。
- 对于抵押权人而言，询问记录可以作为其尽职调查的一部分，证明其已对抵押物进行了充分的了解和评估。
案例参考：
- 在实际案例中，如果因抵押登记过程中存在瑕疵或遗漏而导致抵押权无法设立或受到侵害，询问记录往往成为判断各方责任的重要依据。例如，如果抵押物存在权属争议或已被查封、扣押等情况，而抵押权人在办理抵押登记时未通过询问记录发现这些问题，那么抵押权人可能因未尽到合理的注意义务而承担一定的责任。
建议：在个人之间进行不动产抵押业务时，务必重视询问记录的制作和保存。抵押双方应如实回答登记机构的询问，并确保询问记录的真实性和准确性。如有任何疑问或需要进一步的法律指导，请直接向我咨询。