总包招标后由代建单位签订三方合同，其有效性需根据具体情况判断，不能一概而论。以下从不同角度进行分析：
一、合同主体与代理权限角度
代建单位有合法授权：
- 如果代建单位在招标过程中，已经获得了总包单位或建设单位的明确授权，且该授权范围包括签订三方合同，那么代建单位签订的三方合同是有效的。这种情况下，代建单位作为总包单位或建设单位的代理人，其签订合同的行为对被代理人（总包单位或建设单位）产生法律效力。
代建单位无合法授权或超越授权范围：
- 如果代建单位没有获得总包单位或建设单位的授权，或者虽然获得了授权但超越了授权范围签订三方合同，那么该合同可能因缺乏合法代理权限而无效。此时，总包单位或建设单位有权拒绝承认该合同的效力，并可能要求代建单位承担因擅自签订合同而造成的损失。
二、合同内容与形式角度
合同内容合法合规：
- 无论代建单位是否有授权，三方合同的内容都必须符合法律法规的规定，不得违反公序良俗或损害国家、集体、第三人的利益。如果合同内容存在违法违规情形，那么该合同自始无效。
合同形式符合要求：
- 根据《民法典》等相关法律法规的规定，某些类型的合同必须采用书面形式才能生效。如果三方合同属于必须采用书面形式的合同类型，而代建单位在签订时未采用书面形式，那么该合同可能因形式不符合要求而无效。不过，在建设工程领域，合同通常都会采用书面形式，因此这一情形相对较少见。
三、实际履行与追认角度
合同已实际履行：
- 如果三方合同已经实际履行，且各方当事人对合同内容没有异议，那么即使代建单位在签订时缺乏合法授权或超越了授权范围，该合同也可能因实际履行而被视为有效。这是因为实际履行行为表明各方当事人对合同内容达成了合意，并愿意按照合同约定履行各自的义务。
被代理人追认：
- 如果代建单位在签订三方合同时缺乏合法授权或超越了授权范围，但事后得到了总包单位或建设单位的追认，那么该合同也将被视为有效。追认行为表明被代理人愿意承受代建单位签订合同所带来的法律后果。
法律建议
- 对于总包单位或建设单位：在委托代建单位进行招标和签订合同时，应明确授权范围，并确保代建单位在授权范围内行事。同时，应加强对代建单位的监督和管理，防止其擅自签订合同或超越授权范围行事。
- 对于代建单位：在签订三方合同前，应确保自己获得了合法授权，并严格按照授权范围行事。如果缺乏授权或超越授权范围签订合同，可能面临合同无效的风险，并需要承担相应的法律责任。
- 对于合同各方当事人：在签订三方合同前，应仔细审查合同内容，确保合同内容合法合规、形式符合要求。同时，应明确各自的权利和义务，避免在合同履行过程中产生纠纷。
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