以拆迁房（有拆迁协议但未办理房产证）抵偿债务的生效问题，需分情况讨论，核心结论如下：

1. 若拆迁房已具备初始登记条件（如已通过验收、完成测绘等），仅未办理房产证
   此时房屋产权已归属被拆迁人（即债务人），拆迁协议可视为产权来源证明。根据《民法典》第209条，未办理物权登记不影响合同效力，但物权变动需登记后才生效。因此：

   • 合同效力：债务人与债权人签订的以房抵债协议（需书面形式）有效，双方形成债权债务关系；
     
   • 物权变动：需双方共同向不动产登记机构申请过户登记，完成登记后房屋产权转移至债权人名下，抵债行为才最终生效。
     风险提示：若债务人隐瞒房屋已抵押、查封或存在其他权利瑕疵，可能导致过户失败，债权人可依据协议追究债务人违约责任。

2. 若拆迁房尚未完成初始登记（如仍在建设、未通过验收等）
   此时房屋产权尚未明确归属被拆迁人，拆迁协议仅能证明其未来可能取得产权。根据《民法典》及相关司法解释，以未来物抵债需满足特定条件：

   • 合同效力：双方可签订“以物抵债预约合同”，约定未来房屋具备登记条件时办理过户，该合同有效；
     
   • 物权变动：需待房屋完成初始登记后，双方按预约合同内容办理过户，此时抵债行为生效。
     风险提示：若房屋最终无法完成初始登记（如因规划变更、拆迁纠纷等），债权人可能无法取得产权，需依据预约合同主张赔偿损失。

3. 特殊情形：拆迁房涉及家庭共有或继承问题
   若拆迁房属于家庭共有财产（如夫妻共同财产、继承财产），债务人未经其他共有人同意擅自抵债的，可能因无权处分导致合同效力待定或无效。此时需：

   • 追认：其他共有人事后同意抵债的，合同有效；
     
   • 撤销：共有人拒绝追认的，债权人可要求债务人承担违约责任，但无法直接取得房屋产权。
     

操作建议：

• 签订书面以房抵债协议，明确房屋现状、过户时间、违约责任等条款；
  
• 查询房屋登记信息（如是否抵押、查封），要求债务人提供拆迁协议、安置补偿文件等证明材料；
  
• 尽快办理过户登记，若无法立即过户，可要求债务人配合办理预告登记或公证提存，降低风险。
  

如有具体案件细节（如房屋状态、协议内容等），可进一步向我咨询，我会结合实际情况为您详细分析。