卖方一般不能直接以房屋存在违建、不能办证为由解除合同，但在特定情形下可以解除合同。以下从不同角度进行分析：
原则合同有效，不能直接解除
二手房有着“所见即所得”的特征，在签订合同前，买家一般会实地看房。如果卖家如实相告房屋存在违建的情况，没有进行隐瞒，那么双方签订的合同一般认为是有效的。部分地方，如果房屋存在违建，在过户时可能会有阻碍，但原则上买家不能直接解除合同（双方协商一致解除另当别论）。此时，买家可以要求卖家拆除违建，恢复原状，在障碍消除后继续履行合同，办理过户。
特殊情况可解除或变更合同
卖家故意隐瞒存在违建：如果卖家故意隐瞒房屋部分是违建这一事实，导致买家错误认为自己见到的房屋都是合法建筑，那么买家可以要求解除合同，或者要求变更合同降低总价，并恢复原状。这是因为卖家的故意隐瞒行为构成了欺诈，影响了买家的购买决策。
存在重大安全隐患：有的房屋违建情形非常严重，例如顶楼的房屋在楼顶加盖大面积违建，这会导致严重的安全隐患；再如一楼的房屋向外搭建大面积违建，并在违建内通水通电甚至通燃气，也有着巨大的安全隐患。这种情况下，卖家所承担的责任就并非拆除那么简单了，需要找具有资质的施工单位恢复原状，并且工程竣工后要提供竣工报告和权威机构的鉴定报告后，方可继续履行。如果卖家拒绝采取上述措施，那么买家就可以考虑解除合同，卖家有过错的，还可以追究卖家的违约责任。
提醒：单纯有违建非无责解约借口
也有个别买家，买房前对房屋有违建心知肚明，签合同后又以此为由拒绝付款，想要无责解约。事实上，如果卖家坚持继续履行，并且拆除了违建，合同履行就已无障碍。此时买家解除合同的事由就已不复存在了，因此不能成为无责解约的合理理由。
在实际操作中，如果卖方想要解除合同，应当先与买方进行协商，看是否能够达成一致意见。如果协商不成，卖方需要仔细分析合同条款以及房屋违建的具体情况，判断自己是否符合解除合同的法定条件。如果符合，应当通过法律途径来维护自己的权益，而不是擅自解除合同，否则可能会面临违约责任。
如有任何法律疑问，可以直接向我咨询。