关于新规后房屋租赁合同的效力，这主要受到《中华人民共和国民法典》的规范与约束。以下是对房屋租赁合同效力年限的详细解析：

一、一般租赁期限限制

根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条的规定，房屋租赁合同的最长有效期限被设定为二十年。这意味着，任何超出二十年的租赁期限约定都是无效的。但值得注意的是，这种无效性仅针对超出部分，合同中未超出二十年的部分仍然具有法律效力。例如，若甲乙双方签订了一份三十年租期的合同，那么前二十年将受到法律保护，而后十年则无法律强制执行力。

二、续租情况

当租赁期限届满时，当事人有权选择续订租赁合同。然而，续订的租赁期限同样受到二十年的上限限制。即使原合同已经履行完毕，新签订的合同也必须遵守这一规定。此外，如果租赁期满后双方未提出异议且继续按照原合同条件履行，那么租赁期限将被视为自动延长，但延长期限同样不得超过二十年。

三、不定期租赁

不定期租赁是指租赁合同中未明确约定租赁期限或约定不明确的情况。根据《民法典》的相关规定，此类租赁关系中的双方当事人均有权随时解除合同，但必须在合理期限之前通知对方。这是为了保护双方当事人的权益，避免因合同期限不明确而导致的纠纷。同时，对于租赁期限六个月以上的合同，应当采用书面形式，否则若无法确定租赁期限，也将被视为不定期租赁。

四、特殊情况：“预约”租赁

在实际操作中，如果租赁房屋即将到期（如剩余六个月），承租人与出租人可以先行约定未来租赁事宜，即“预约”租赁。待原租赁合同到期后，双方再正式签订新的租赁合同。这种方式在法律上是允许的，但新合同的租赁期限仍然需要遵循不超过二十年的规定。

总结与建议

在签订房屋租赁合同时，务必明确租赁期限，并确保其符合法律规定。对于不定期租赁，双方应充分了解各自的权利与义务，特别是关于合同解除的通知期限。此外，为了保障自身权益，建议在签订合同前咨询专业律师的意见，以确保合同的合法性和有效性。如有任何疑问或需要进一步的法律咨询，请随时寻求专业帮助。