房产赠送协议书在符合法定条件时是有效的。以下是对房产赠送协议书有效性的详细分析：
主体资格：赠与人与受赠人必须具备相应的民事行为能力，能够清晰认知并承担协议产生的法律后果。如果一方为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，且未经法定代理人追认等合法程序，协议的效力将会存疑。
意思表示：双方的意思表示必须真实、自愿。如果存在欺诈、胁迫、重大误解等情形，导致一方违背真实意愿签订协议，受损方有权请求法院或仲裁机构变更或撤销协议。
内容合法性：协议内容不得违反法律、行政法规的强制性规定，不得损害国家、集体和他人合法权益，也不得违背公序良俗。例如，以违法目的设定的房产赠送协议是无效的。
形式要求：虽然房产赠送协议书一般自双方签字或盖章时成立生效，但为保障权益，通常建议办理房产过户登记。未办理过户登记不影响协议的效力，但赠与人在过户前可能在一定条件下享有任意撤销权。
综上所述，房产赠送协议书的有效性需要综合判断，包括主体资格、意思表示、内容合法性和形式要求等方面。如果协议符合这些条件，那么它就是有效的。如果您在具体操作中遇到任何问题或疑虑，可以直接向我咨询，我会为您提供专业的法律建议和帮助。