房产赠送协议书要具备法律效力，必须满足一系列关键要素。以下是对如何确保房产赠送协议书有效性的详细解答：
一、有效构成要素
合法所有权：
- 被赠予的房产必须是赠与人自有且合法的资产。如果赠与人赠与的是属于国家、集体或他人的财产，或是通过非法手段获取的财物，那么这类赠与合同将无效。
真实意愿：
- 赠与行为必须反映出赠与人的真实意志和意愿，同时被赠与方也需在自愿的基础上表达接受赠与的明确意向。若任何一方存在欺诈、胁迫或违背真实意思的情况，赠与合同将不能成立或可能被认定为无效。
合法形式：
- 赠与合同应当采用书面形式，并明确载明赠与的财产、赠与的条件、赠与的效力等关键条款。在某些情况下，法律还可能要求办理批准、登记等手续，以确保合同的合法性。
二、法律效力与产权转移
合同效力：
- 房产赠送协议书一旦满足上述有效构成要素，即具有法律效力。但需要注意的是，有效的房产赠送协议书并不意味着受赠人立即取得房屋所有权。
产权转移：
- 不动产所有权的转移以登记为准。因此，在签订赠送协议后，还需办理房产过户登记手续，受赠人才能正式取得房屋所有权。
三、特殊情况下的撤销与无效
撤销权：
- 在某些情形下，赠与人在过户前可以反悔并行使任意撤销权。但经过公证的赠与协议或具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与协议，赠与人不能任意撤销。
无效情形：
- 房产赠送协议书可能因多种情形而无效，包括但不限于主体不适格（如赠与人或受赠人无民事行为能力）、意思表示不真实、违反法律或行政法规的强制性规定、违背公序良俗、恶意串通损害他人利益以及形式不合法等。
四、建议与注意事项
- 在签订房产赠送协议书前，建议双方咨询专业律师或法律顾问，以确保合同的合法性和有效性。
- 赠与人应确保所赠与的房产为其合法所有，且无任何法律纠纷或抵押情况。
- 受赠人应及时办理房产过户登记手续，以确保自身权益得到保障。
- 在办理过户过程中，如遇行政手续上的阻碍，应及时咨询相关部门或寻求法律援助。
综上所述，房产赠送协议书要具备法律效力，必须满足合法所有权、真实意愿和合法形式等关键要素。同时，双方还应注意特殊情况下的撤销与无效情形，并在签订前咨询专业律师以确保合同的合法性和有效性。