宅基地买卖协议无效时，通常由被告住所地或合同履行地人民法院管辖；若合同双方当事人住所地皆不在合同约定履行地，且争议标的为不动产，则由不动产所在地人民法院管辖。以下是对这一问题的详细分析：
一、管辖原则
被告住所地或合同履行地管辖：
- 根据一般民事诉讼的管辖原则，房屋买卖合同（包括宅基地买卖协议）无效时，通常由被告住所地或合同履行地的人民法院管辖。
不动产所在地管辖的例外：
- 若合同双方当事人住所地均不在合同约定履行地，且争议标的为不动产（如宅基地及其上的房屋），则由不动产所在地的人民法院管辖。这一例外规定是基于不动产的特殊性，其位置和价值等情况与所在地紧密相连，由不动产所在地法院管辖能更便捷地查明案件事实，也利于法院对涉及不动产的纠纷进行审理和执行，从而更好地保障当事人的合法权益。
二、具体应用
- 案例分析：假设甲（非宅基地所在集体经济组织成员）与乙（宅基地所在集体经济组织成员）签订了一份宅基地买卖协议，后因协议无效产生纠纷。若甲的住所地在A市，乙的住所地在B市，而宅基地位于C市，且双方住所地均不在合同约定履行地（即宅基地所在地C市），则根据法律规定，该纠纷应由不动产所在地C市的人民法院管辖。
三、法律建议
明确管辖法院：
- 在签订宅基地买卖协议时，双方应明确约定管辖法院，以避免因管辖问题产生纠纷。但需注意，若争议标的为不动产，且双方住所地均不在合同约定履行地，则约定管辖可能无效，仍应由不动产所在地法院管辖。
合法合规交易：
- 宅基地买卖涉及农村集体土地的使用权转让，必须严格遵守相关法律法规。非本集体经济组织成员不得购买宅基地及其上的房屋，否则买卖协议可能被认定为无效。因此，在进行宅基地买卖前，务必进行充分的法律尽职调查，确保交易合法合规。
及时咨询律师：
- 若因宅基地买卖协议无效产生纠纷，建议及时咨询专业律师，了解自身权益和可能的法律后果。律师可以根据具体情况提供法律意见和诉讼策略，帮助当事人维护自身合法权益。
如有任何关于宅基地买卖或其他法律问题的疑问，可以直接向我咨询。