房屋不存在租赁合同，其效力需视具体情况而定，并不必然无效。以下从不同角度为您详细分析：
一、未签订书面租赁合同，但实际履行的情况
合同成立且有效：
- 根据《中华人民共和国民法典》及相关司法解释，若租赁双方虽未签订书面合同，但一方已履行主要义务（如交付房屋），另一方也已接受（如支付租金并实际使用房屋），且双方对租赁关系的主要内容（如租金、租赁期限等）有一致的意思表示，那么该租赁合同成立且有效。
- 例子：甲将房屋出租给乙，双方未签订书面合同，但乙已实际支付租金并入住房屋，甲也接受了租金且未提出异议。此时，甲乙之间的租赁合同成立且有效。
视为不定期租赁：
- 若租赁期限六个月以上，而双方未采用书面形式，则视为不定期租赁。不定期租赁中，双方当事人均可随时解除合同，但需在合理期限之前通知对方。
- 例子：丙将房屋出租给丁，双方口头约定租赁期限为一年，但未签订书面合同。一年后，丙或丁均可随时提出解除合同，但需提前通知对方。
二、房屋存在权利瑕疵，但租赁合同本身无瑕疵的情况
合同有效：
- 房屋无合法产权或有其他权利瑕疵，并不必然导致租赁合同无效。只要租赁合同不存在《民法典》规定的合同无效的情形（如一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益等），即使房屋本身存在问题，租赁合同依然可能有效。
- 例子：戊将一处无合法产权的房屋出租给己，双方签订了书面租赁合同，且合同内容合法。此时，尽管房屋无合法产权，但租赁合同本身仍然有效。不过，若房屋后续面临拆除等情况，可能会对己的权益产生影响，己有权根据租赁合同的约定及实际履行情况，要求戊承担相应责任。
出租方无处分权但获追认的情况：
- 若出租方对房屋无处分权，但租赁合同签订后得到了真正权利人的追认，那么合同有效。
- 例子：庚将一处不属于自己所有的房屋出租给辛，并签订了租赁合同。后来，房屋的真正权利人追认了该租赁合同，此时租赁合同有效。
三、法律建议与风险提示
签订书面合同：
- 为了维护自身权益，建议租赁双方尽量签订书面租赁合同，明确双方的权利义务，包括租金、租赁期限、房屋用途、维修责任等关键条款。
留存相关证据：
- 若未签订书面合同，在履行过程中也应注意留存相关证据，如支付租金的凭证、沟通租赁事宜的记录等，以备不时之需。
注意房屋权利状况：
- 在签订租赁合同前，承租方应了解房屋的权利状况，包括是否具有合法产权、是否存在抵押或查封等情况，以避免因房屋权利瑕疵而引发的纠纷。
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