针对您提出的“签了合同房东要卖房违约金怎么算”的问题，我将从合同约定、法律规定以及实际损失情况三个方面为您详细解答。

一、合同约定的违约金

1. 明确约定： 如果房屋买卖合同中明确规定了违约金的数额或计算方法，那么应当按照合同约定来执行。例如，合同中可能规定“若卖方（房东）违约，需向买方支付房屋总价款的XX%作为违约金”。这种情况下，违约金的计算就相对简单，直接按照合同约定的比例或数额来计算即可。

2. 合理性审查： 虽然合同有约定，但如果违约金过高或过低，法院在审理时可能会根据公平原则和诚实信用原则进行调整。一般来说，违约金不应过分高于或低于因违约所造成的损失。如果合同约定的违约金明显不合理，您可以向法院或仲裁机构提出调整申请。

二、法律规定的违约金（无合同约定时）

1. 定金罚则： 如果合同中约定了定金条款，且卖方（房东）违约，买方可以选择适用定金罚则，即要求卖方双倍返还定金。但需要注意的是，定金和违约金不能同时主张，您需要根据实际情况选择对自己更有利的方式。

2. 赔偿损失： 如果没有约定违约金或定金，或者约定的违约金不足以弥补买方的实际损失，买方可以要求卖方赔偿因其违约行为给买方造成的全部损失。这包括直接损失（如已支付的购房款利息、中介费等）和间接损失（如因房价上涨导致的差价损失等）。

三、实际损失的计算与考量

1. 直接损失： 通常包括买方为履行合同而支出的费用，如购房款、税费、中介费、评估费等。这些费用因卖方（房东）违约而无法实现合同目的，因此应由卖方承担。

2. 间接损失： 主要指因卖方违约导致买方遭受的额外经济损失，如房价上涨带来的差价损失、因延迟入住产生的租房费用等。在计算间接损失时，需要买方提供充分的证据来证明其实际发生和具体数额。例如，您可以提供同地段同类房屋的租金标准或房价上涨的证明来支持您的主张。

3. 合理预见性： 根据《民法典》的规定，违约方承担的赔偿责任不应超过其在订立合同时预见到或应当预见到的因违约可能造成的损失。因此，在计算违约金或赔偿损失时，需要考虑这一因素。如果卖方在订立合同时无法预见到因违约可能造成的巨大损失，那么这部分损失可能无法得到全额赔偿。

四、建议与注意事项

1. 证据收集： 无论是主张合同约定的违约金还是要求赔偿损失，买方都需要提供充分的证据来支持自己的主张。这包括合同文本、付款凭证、沟通记录、市场房价证明等。因此，建议您在签订合同时就注意保留相关证据，并在发生纠纷时及时收集和整理。

2. 法律程序： 如果双方无法就违约金问题达成一致，买方可以通过诉讼或仲裁等方式来解决争议。在此过程中，建议您咨询专业律师以获取更准确的法律意见和帮助。律师可以根据您的具体情况和法律规定，为您制定合适的维权策略。

综上所述，签了合同房东要卖房时违约金的计算方式需分情况来看。如果合同中有明确约定，应按照合同约定执行；如果合同没有约定或约定不明确，则可以根据法律规定和实际损失情况来确定违约金数额或损失赔偿额。在处理此类纠纷时，建议您注意收集和保留相关证据，并在必要时咨询专业律师以维护自己的合法权益。