要论证一份名为“合作合同”实则为“租赁合同”的情况，我们需要从合同的本质特征、法律条款以及实际履行情况等多个维度进行深入分析。以下是一个清晰、详细且有深度的论证框架：
一、合同本质特征的分析
合作合同与租赁合同的核心区别：
- 合作合同：通常涉及双方或多方共同出资、共同经营、共负盈亏、共担风险，强调的是合作关系的建立和共同目标的实现。
- 租赁合同：则主要是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，其核心在于租赁物的使用和租金的支付。
合同条款的审查：
- 仔细审查合同中的条款，特别是关于双方权利义务、风险承担、收益分配等方面的约定。
- 如果合同中主要约定了租赁物的使用、租金支付方式、租赁期限等，而缺乏共同出资、共同经营等合作要素，则更倾向于认定为租赁合同。
二、法律条款的依据
《民法典》中租赁合同的定义：
- 根据《民法典》第七百零三条，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
- 如果合同内容符合这一定义，即使合同标题为“合作合同”，也应认定为租赁合同。
租赁合同的特别效力：
- 买卖不破租赁原则（《民法典》第七百二十五条，原《合同法》第229条）：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
- 房屋承租人的优先购买权（《民法典》第七百二十六条，原《合同法》第230条）：出租人出卖租赁房屋的，承租人享有在同等条件下优先购买的权利。
- 房屋承租人的共同居住人的继续租赁权（《民法典》第七百三十二条，原《合同法》第234条）：承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
- 这些特别效力是租赁合同独有的，如果合同中体现了这些效力，则进一步支持其为租赁合同的认定。
三、实际履行情况的考察
租赁物的交付与使用：
- 考察合同中是否明确约定了租赁物的交付时间、地点、方式以及承租人对租赁物的使用权限。
- 如果实际履行中，出租人确实将租赁物交付给了承租人使用，且承租人按照约定支付了租金，这符合租赁合同的履行特征。
租金支付与收益分配：
- 分析合同中关于租金支付的方式、期限以及金额等约定。
- 如果合同中主要约定了租金的支付，而缺乏合作合同中常见的收益分配、风险承担等条款，则更倾向于认定为租赁合同。
四、综合判断与结论
在综合分析了合同的本质特征、法律条款以及实际履行情况后，我们可以得出以下结论：
- 如果合同中主要约定了租赁物的使用、租金支付方式、租赁期限等租赁合同的核心要素，而缺乏共同出资、共同经营等合作要素；
- 如果合同内容符合《民法典》中租赁合同的定义，且体现了租赁合同的特别效力；
- 如果实际履行中，出租人确实将租赁物交付给了承租人使用，且承租人按照约定支付了租金；
那么，这份名为“合作合同”的合同，实际上应认定为“租赁合同”。在法律实践中，合同的标题并不决定其性质，关键在于合同的内容和实际履行情况。