名为租赁实为买卖且约定了租期的情况下，合同性质及效力需根据具体情形判断，以下是详细分析：

1. 合同性质的认定
   根据《民法典》第146条，若双方以“租赁”之名掩盖“买卖”之实（即通谋虚伪表示），则租赁合同因缺乏真实意思表示而无效，隐藏的买卖合同效力需单独判断。

   • 若买卖合同本身合法（如双方具备民事行为能力、标的合法、意思表示真实且不违反强制性规定），则买卖合同有效，双方应按买卖关系履行义务（如支付价款、转移所有权）。
     
   • 若买卖合同存在瑕疵（如无权处分、违反限购政策等），则可能无效或效力待定，需根据具体情形处理。

2. 租期约定的处理
   租期条款作为租赁合同的一部分，若租赁合同被认定无效，租期约定原则上亦无效。但需注意：

   • 若买卖合同有效，租期可能被解释为双方对“占有使用期间”的约定（如卖方允许买方在过户前占有房屋），此时租期条款可能作为买卖合同的附属条款继续有效，但性质已转为“占有使用期”而非租赁期。
     
   • 若买卖合同无效，租期条款自然无效，双方需返还财产（如房屋、租金），有过错方需赔偿损失。

3. 实务建议

   • 固定证据：收集双方沟通记录（如微信、邮件）、付款凭证（如租金是否实际支付）、标的物使用情况（如是否以所有者身份改造房屋）等，证明真实意思为买卖。
     
   • 协商解决：若双方对合同性质无争议，可签订补充协议明确买卖关系，并约定过户、付款等条款。
     
   • 诉讼策略：若协商不成，起诉时需明确请求权基础（如主张确认买卖合同有效并要求过户），避免因请求混乱导致败诉。

示例：甲将房屋“出租”给乙，租期20年，租金一次性支付且远低于市场价，乙实际以所有者身份装修入住。后甲反悔，乙可主张双方为买卖关系，要求甲配合过户。若甲能证明乙明知无购房资格仍签订合同，则买卖合同可能因违反限购政策无效，乙需返还房屋，甲需退还“租金”并赔偿装修损失（按过错分担）。

如有具体案件细节，可进一步向我描述，我会结合证据为你分析诉讼风险及应对方案。