借用资质进行房地产开发建设，且被借用单位未参与实质性建设的情况下，被借用单位可能需要承担行政责任、民事责任，甚至在特定情形下承担刑事责任。以下是对这一问题的详细分析：
一、行政责任
资质借用行为的违法性：
- 根据《中华人民共和国建筑法》及相关规定，建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位必须在其资质等级许可的范围内承揽工程。借用资质进行房地产开发建设，违反了资质管理的强制性规定，属于违法行为。
行政处罚：
- 对于出借资质的单位，建设行政主管部门有权责令其改正，没收违法所得，并处以罚款。同时，可能降低其资质等级或者吊销资质证书。
- 对于借用资质的单位或个人，同样可能面临行政处罚，包括罚款、责令停止违法行为等。
二、民事责任
合同效力：
- 借用资质签订的房地产开发建设合同，因违反法律、行政法规的强制性规定，通常会被认定为无效合同。
- 合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。
赔偿责任：
- 如果因借用资质导致工程质量问题、安全事故等，给第三方造成损失的，被借用单位（出借方）可能因未尽到管理责任而承担相应的赔偿责任。
- 借用方作为实际施工者，如果因其过错导致损失，也应承担相应的赔偿责任。
三、刑事责任（特定情形下）
重大责任事故罪：
- 如果在借用资质进行房地产开发建设的过程中，因违反安全管理规定导致重大伤亡事故或者其他严重后果的，相关责任人员可能构成重大责任事故罪，依法承担刑事责任。
其他犯罪：
- 如果借用资质的行为涉及伪造、变造国家机关公文、证件、印章等犯罪行为的，相关责任人员还可能构成其他犯罪，依法承担刑事责任。
四、建议与措施
合规经营：
- 房地产开发企业应严格遵守相关法律法规，确保自身具备相应的资质条件，并依法承揽工程。
- 避免借用或出借资质，以免承担不必要的法律风险。
加强管理：
- 如果确实需要与其他单位合作进行房地产开发建设，应通过合法途径进行，如成立合资公司、联合体等。
- 加强对合作方的资质审查和管理，确保合作方具备相应的资质和能力。
及时咨询：
- 在涉及资质借用等复杂法律问题时，应及时咨询专业律师，以获取准确的法律意见和指导。
如有任何法律问题或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。我将根据您的具体情况，提供专业、全面的法律服务。