结论：幼儿园权属为集体资产且已停办的情况下，集体资产能否改为商业性质，不能一概而论，需结合规划用途、审批程序及合同约定等多方面因素综合判断。
一、规划用途的刚性约束
根据《城乡规划法》及地方规划管理规定，土地及建筑物的用途需严格遵循规划批准的功能。若幼儿园所在建筑规划用途明确为教育设施（如“幼托用地”或“教育科研用地”），则集体资产不得擅自变更为商业性质（如酒店、餐饮、公寓等）。
法律依据：深圳市规划和自然资源局在互动交流中明确答复：“用地单位应按规划批准的功能进行使用，不得擅自改变土地用途及建筑功能。”
例外情形：若规划部门同意调整用地性质（如将“幼托用地”变更为“商业用地”），则需履行法定程序，包括但不限于：
- 编制规划调整方案；
- 公示并征求利害关系人意见；
- 报经城市规划委员会审议；
- 最终由政府批准。
风险提示：未经规划部门批准擅自改变用途，可能面临行政处罚（如罚款、责令恢复原状），甚至承担刑事责任。
二、集体资产处置的合法程序
若幼儿园权属为集体资产，其处置需遵循《民法典》及地方集体资产管理条例，通常需履行以下程序：
- 民主决策：召开集体成员大会或代表会议，经法定比例表决通过变更方案；
- 资产评估：委托专业机构对资产价值进行评估，防止集体资产流失；
- 公开交易：若涉及转让或出租，需通过公开招标、拍卖等方式进行；
- 备案登记：将变更结果报相关部门备案或登记。
关键点：即使规划允许变更用途，集体资产处置仍需严格履行内部程序，否则可能因程序违法导致合同无效。
三、合同与权属的限制
若幼儿园土地或房屋系通过租赁、合作等方式取得，需审查相关合同是否对用途变更作出限制。例如：
- 若合同明确约定“用途仅限教育，不得擅自改变”，则集体单方变更用途可能构成违约；
- 若合同未限制用途，但需经出租方或合作方同意，则需协商一致并签订补充协议。
建议：优先审查土地出让合同、租赁合同等法律文件，明确权属来源及用途限制。
四、实践中的操作路径
若集体确需将幼儿园资产改为商业性质，可按以下步骤推进：
- 申请规划调整：向当地规划部门提交变更申请，说明变更理由（如原幼儿园停办、周边商业需求等）；
- 履行集体程序：按集体资产管理规定完成民主决策、评估、公开交易等程序；
- 办理变更登记：规划批准后，办理土地用途变更登记及房屋产权变更手续；
- 合规运营：变更后需按商业用途缴纳税费、办理消防、环保等审批手续。
风险提示：规划调整周期长、不确定性高，且可能面临周边居民反对等社会风险。
五、替代方案建议
若规划调整难度较大，可考虑以下替代方案：
- 合作经营：与商业主体合作，以幼儿园场地入股或出租，由对方投资改造并运营商业项目，集体按约定分成；
- 功能复合利用：在保留部分教育功能的基础上，增加社区服务、文化活动等公益用途，兼顾商业收益；
- 资产置换：通过政府协调，将幼儿园资产置换为其他可开发商业用地。
总结：集体资产能否改为商业性质，需以规划批准用途为前提，并严格履行民主决策、规划调整、合同审查等程序。建议集体在决策前委托律师进行合规审查，避免法律风险。如有具体问题，可直接向我咨询。