结论前置：在书写关于“买的土地出问题先退一部分钱”的协议或说明时，关键是要确保条款清晰、具体，并明确双方的权利与义务，以避免后续纠纷。以下是一个简化的协议框架及要点说明，供您参考。
协议框架及要点：
标题与双方信息：
- 标题应明确反映协议内容，如“土地购买部分退款协议”。
- 列出双方（买方与卖方）的全称、身份证号码/统一社会信用代码、联系方式等基本信息。
背景与目的：
- 简要描述土地购买的基本情况，包括土地位置、面积、购买价格等。
- 明确因何原因（如土地权属争议、规划调整等）导致需要部分退款。
退款条款：
- 退款金额：明确已支付的款项总额及应退还的具体金额。
- 退款时间：规定卖方应在何时前完成退款，可设定为具体日期或条件成就后的某个时间段。
- 退款方式：说明退款是通过银行转账、现金支付还是其他方式，并附上相应的账户信息（如适用）。
责任与义务：
- 卖方责任：确保按时足额退款，若逾期未退，应承担的违约责任（如支付违约金）。
- 买方责任：确认收到退款后，应签署的确认文件或进行的操作（如解除原购买合同的部分条款）。
- 双方共同义务：如保密条款，约定对协议内容及交易细节的保密义务。
争议解决：
- 约定若因本协议产生争议，双方应首先通过友好协商解决；协商不成时，可提交至某地（如买方或卖方所在地）的人民法院诉讼解决，或约定仲裁机构进行仲裁。
其他条款：
- 协议生效：明确协议自双方签字（或盖章）之日起生效。
- 协议份数：说明协议一式几份，双方各执几份。
- 附件：如有相关证据材料（如支付凭证、土地权属证明等），可作为协议附件。
示例条款：
“鉴于甲方（卖方）与乙方（买方）于XXXX年XX月XX日签订《土地购买合同》，约定乙方购买甲方位于XX地的土地，总面积XX平方米，总价款为人民币XX元。现因XX原因（具体说明），双方协商一致，就部分退款事宜达成如下协议：
一、甲方同意向乙方退还已支付的款项中的人民币XX元。
二、甲方应于本协议签订之日起XX个工作日内，将上述退款金额通过银行转账方式支付至乙方指定账户（账户信息：……）。
三、若甲方未按期退款，每逾期一日，应按未退款金额的XX%向乙方支付违约金。
四、本协议自双方签字（或盖章）之日起生效，一式两份，甲乙双方各执一份。”
请根据实际情况调整上述框架和条款，必要时可咨询我进行更详细的法律审查，以确保协议的合法性和有效性。