物业费超过三年未交，物业公司可以通过仲裁解决，但需考虑仲裁时效及相关特殊情形。以下是对此问题的详细分析：
仲裁时效的一般规定
根据相关法律规定，物业费纠纷的仲裁时效通常为三年，自当事人知道或应当知道权利受到侵害时起算。这意味着，如果物业费超过三年未交，从表面上看，可能已经超过了仲裁时效。
特殊情形下的仲裁时效变动
然而，在特殊情形下，仲裁时效可能会中止、中断或延长。具体来说：
权利人提出履行请求：如果物业公司在此期间向业主提出了履行物业费的请求，仲裁时效会中断，并从中断时起重新计算。
义务人同意履行：如果业主同意履行支付物业费的义务，同样会导致仲裁时效的中断和重新计算。
权利人起诉或申请仲裁：如果物业公司在此期间提起了诉讼或申请了仲裁，仲裁时效也会中断。
超过仲裁时效的后果及应对
如果物业费纠纷确实超过了仲裁时效，且不存在上述特殊情形，那么业主可能会以时效已过为由进行抗辩。但这并不意味着物业公司完全无法通过仲裁解决纠纷，因为：
仲裁机构的审查：仲裁机构在受理案件时，会对仲裁时效进行审查。但如果物业公司能提供证据证明存在时效中断或延长的情形，仲裁机构仍可能受理案件。
业主的自愿履行：即使超过了仲裁时效，如果业主自愿履行支付物业费的义务，那么纠纷也可以得到解决。
建议与措施
物业公司：应尽早通过书面催缴、上门沟通等方式向业主主张权利，以中断仲裁时效并重新计算。同时，保留好相关证据，以备不时之需。
业主：如果确实存在未交物业费的情况，应积极与物业公司沟通协商，寻求解决方案。如果认为物业公司的服务存在瑕疵或未达到合同约定的标准，应提供充分证据进行抗辩。
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