没有通过业主同意的物业,其合法性取决于物业服务的选聘程序是否符合法律规定。
一. 选聘程序的合法性分析
业主共同决定事项:根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条,选聘和解聘物业服务企业属于业主共同决定的事项。这意味着,物业服务的选聘应当经过业主的集体决策,而非由物业或业委会单方面决定。
业主大会的决策效力:根据《物业管理条例》第十二条,业主大会的决定对业主具有约束力。但这一决定必须基于合法程序,包括确保足够数量的业主参与投票,以及投票结果的真实有效。
合法程序的具体要求:业主大会在选聘物业时,应遵循相关法律法规和业主大会议事规则,确保选聘过程的公开透明、公正合法。具体来说,应召开业主大会,确保专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意(对于特别重大事项,如筹集和使用专项维修资金等,可能需要更高的同意比例)。
二. 没有通过业主同意的物业合法性判断
如果选聘程序合法:如果物业的选聘严格按照上述法律规定的程序进行,并获得了法定比例的业主同意,那么即使有个别业主不同意,也不影响物业服务的合法性。此时,物业服务企业是基于合法的业主大会决定而提供服务的,其合法性得到确认。
如果选聘程序不合法:相反,如果物业的选聘没有遵循法定程序,或者没有获得法定比例的业主同意,那么该物业服务的合法性就存在问题。在这种情况下,业主有权通过合法途径维护自身权益,包括向业主委员会提出质疑、向相关部门投诉或寻求法律援助等。
综上所述,没有通过业主同意的物业,其合法性取决于物业服务的选聘程序是否符合《中华人民共和国民法典》和《物业管理条例》等法律法规的规定。如果选聘程序合法,则物业合法;如果选聘程序不合法,则物业的合法性存疑,业主有权采取相应措施维护自身权益。