针对您提出的“买的房子有抵押案外人怎么办”的问题，这确实是一个涉及法律权益和交易安全的复杂情况。以下是我为您提供的详细解答：

首先，我们需要明确的是，当您购买的房屋存在抵押时，这确实可能给您的产权过户和房屋使用带来风险。抵押权是物权的一种，具有公示效力和优先效力，这意味着在抵押权未消灭的情况下，抵押权人有权优先于其他债权人受偿，甚至可能阻止房屋的过户。

一、了解抵押情况

在购买房屋前，您应当通过正规渠道（如不动产登记中心）查询房屋的权属状况和抵押情况。如果房屋已经抵押，您需要了解抵押的具体情况，包括抵押权人、抵押金额、抵押期限等。

二、评估风险并作出决策

1. 如果抵押金额较小，且您有能力代为清偿：

   • 您可以考虑与出卖人协商，代为清偿抵押债务以消灭抵押权，从而确保房屋能够顺利过户。
   • 在此过程中，务必确保清偿债务的凭证和过户手续的合法性和有效性。

2. 如果抵押金额较大，或您无力代为清偿：

   • 您需要谨慎考虑是否继续购买该房屋。因为即使您已经支付了部分房款，如果抵押权未消灭，您仍然可能面临房屋被强制执行的风险。
   • 如果您决定继续购买，建议在合同中明确约定出卖人负责解除抵押的义务和违约责任，以降低您的风险。

三、法律途径解决争议

如果您已经购买了存在抵押的房屋，并且因抵押问题导致无法过户或面临强制执行，您可以考虑通过法律途径解决争议：

1. 提起执行异议之诉：

   • 如果您认为自己对房屋享有足以排除强制执行的民事权益（如已经支付了大部分房款并实际占有房屋），您可以向法院提起执行异议之诉。
   • 法院将审查您是否享有阻止执行标的转让、交付的实体权利，并作出相应判决。

2. 追究出卖人的违约责任：

   • 如果出卖人未按照合同约定解除抵押或办理过户手续，您可以追究其违约责任，要求赔偿损失或解除合同。

四、预防措施与建议

1. 在购买前充分了解房屋情况：

   • 除了查询抵押情况外，还应了解房屋是否存在其他权利负担（如查封、租赁等）。

2. 签订详细的房屋买卖合同：

   • 合同中应明确约定房屋的权属状况、抵押情况、过户时间、违约责任等关键条款。

3. 及时办理过户手续：

   • 在支付房款后，应尽快与出卖人办理过户手续，确保房屋产权的合法转移。

4. 保留相关证据：

   • 在交易过程中，应保留好所有与交易相关的证据（如合同、付款凭证、沟通记录等），以备不时之需。

总之，购买存在抵押的房屋需要谨慎对待。在交易前应充分了解房屋情况，评估风险并作出合理决策。如果遇到问题，应及时通过法律途径解决争议，并采取预防措施降低风险。希望这些建议能对您有所帮助。