首封人可以启动拍卖程序，但需满足法定条件且受抵押权优先受偿规则限制。具体分析如下：

1. 首封人的权利基础
   根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条，首封法院对查封财产享有处置权。若房产价值不足以清偿抵押贷款，首封人（申请执行人）可向法院申请启动拍卖程序，但需注意：

   • 拍卖所得需优先清偿抵押权人的债权（如银行贷款），剩余部分方可用于清偿首封人的债权；
     
   • 若拍卖后无剩余价值，首封人的债权可能无法全额受偿。

2. 抵押权人的优先受偿权
   根据《民法典》第三百九十四条，抵押权人对抵押财产享有优先受偿权。即使首封人启动拍卖，拍卖款也需按以下顺序分配：

   • 支付拍卖费用、执行费用等；
     
   • 偿还抵押权人的债权（本金、利息、违约金等）；
     
   • 剩余部分偿还首封人及其他普通债权人的债权。
     若房产价值低于抵押贷款总额，首封人可能无法获得任何清偿。

3. 首封人启动拍卖的实务要点

   • 申请条件：首封人需提供房产现状、抵押情况等证据，证明拍卖的必要性；
     
   • 法院审查：法院会核查抵押权人的债权金额、房产价值评估报告等，确认拍卖后能否覆盖抵押债务；
     
   • 风险告知：法院可能要求首封人签署《风险告知书》，明确其可能无法受偿的风险。

4. 特殊情形处理

   • 抵押权人不同意拍卖：若抵押权人认为拍卖会损害其利益（如房产价值被低估），可向法院提出异议，要求暂停拍卖；
     
   • 首封人与抵押权人协商：双方可协商由抵押权人自行启动拍卖，或约定分配比例，但需法院认可。

建议：首封人在启动拍卖前，应委托专业机构评估房产价值，并核算抵押债权总额，避免因程序启动后无剩余价值而承担额外成本。如有具体案件，可进一步提供材料，我将为您详细分析执行方案。