针对您提出的“土地使用权被抵押能否办理商品预售”的问题，以下是我为您提供的详细解答：
首先，我们需要明确的是，土地使用权被抵押并不是限制商品房预售的直接条件。依据我国相关法律的规定，只要商品房预售符合其他特定条件，即使土地使用权已被抵押，商品房仍然是可以预售的。
具体来说，商品房预售应当符合以下条件：
已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书：这是预售商品房的基础，确保开发商对土地拥有合法的使用权。
持有建设工程规划许可证：这是规划部门对建设项目合法性的认可，确保项目符合城市规划要求。
投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期：这是对开发商资金实力和项目进度的要求，确保项目能够按时完成并交付使用。
在土地使用权被抵押的情况下，开发商若想办理商品房预售许可证，除了满足上述条件外，还需要注意以下几点：
抵押权人的同意：如果土地使用权已被抵押，开发商在预售商品房前，通常需要获得抵押权人的同意，以确保预售行为不会损害抵押权人的利益。
预售款的监管：在预售过程中，开发商需要按照相关规定，将预售款存入指定的监管账户，确保资金用于项目的开发建设，防止资金挪用。
解除抵押或提供担保：在办理预售许可证前，开发商可能需要解除土地使用权的抵押，或者提供其他形式的担保，以确保预售商品房的合法性和安全性。
总结来说，土地使用权被抵押并不是办理商品房预售许可证的绝对障碍。只要开发商能够满足其他预售条件，并妥善处理抵押问题，就可以依法办理预售许可证，进行商品房的预售活动。但需要注意的是，不同地区的具体规定可能有所不同，开发商在办理预售许可证前，最好咨询当地房地产管理部门或专业律师的意见。