关于预售是否要解除土地抵押的问题，结论是：预售时土地是否需要解除抵押，取决于预售前土地的抵押状态以及相关法律法规和合同约定，一般情况下，若土地已抵押，在预售前或预售过程中需妥善处理抵押事宜，以保障购房者权益，但并非绝对要求解除抵押。以下从不同角度详细分析：
一、预售前土地已抵押的情况
法律原则与购房者权益保护：
- 根据相关法律法规，已取得商品房预售许可证的项目用地，其权益已部分或全部通过房屋销售转移给了购房者。因此，为保护购房者的合法权益，避免引发复杂的法律纠纷，若土地在预售前已抵押，通常需要在预售前或预售过程中与抵押权人协商，通过偿还债务、替换抵押物等方式解除抵押，或者确保购房者权益不受抵押影响。
实际操作中的处理方式：
- 在实际操作中，开发商可能会与抵押权人（如银行）协商，在预售前解除土地抵押，或者将预售款项用于偿还抵押债务，从而解除抵押。
- 若无法立即解除抵押，开发商需确保购房者知晓土地抵押情况，并在购房合同中明确约定相关权益保障措施，如抵押解除的时间节点、违约责任等。
二、预售过程中土地抵押的处理
抵押权与购房人权益的平衡：
- 若土地在预售过程中仍存在抵押，开发商需充分考虑购房人的权益。抵押行为不得影响购房人正常取得房屋产权，否则开发商将承担相应的法律责任。
告知义务与合同约定：
- 开发商必须向购房人履行明确的告知义务，说明土地抵押情况。购房人在知晓后，有权自主决定是否继续购买房屋。
- 购房合同中应明确约定土地抵押的处理方式、抵押解除的时间、违约责任等条款，以保障购房人权益。
办理抵押登记与预售许可的协调：
- 若当地法律法规允许对已取得预售证的土地进行抵押（尽管这种情况较为罕见），并且满足了所有相关条件，开发商需严格按照法定程序办理土地抵押登记手续。
- 同时，开发商需确保预售许可的获得不受抵押登记的影响，或者与相关部门协调，确保预售与抵押登记的合法性和有效性。
三、法律建议与风险提示
法律建议：
- 开发商在预售前应全面了解土地抵押情况，并与抵押权人协商处理方案。
- 在预售过程中，开发商需严格履行告知义务，确保购房人知晓土地抵押情况，并在购房合同中明确约定相关权益保障措施。
- 若涉及复杂法律问题，开发商应咨询专业律师，确保所有操作符合法律法规要求。
风险提示：
- 若开发商未妥善处理土地抵押事宜，可能导致购房人无法正常取得房屋产权，从而引发法律纠纷和赔偿责任。
- 购房人在购买房屋时，应仔细审查购房合同中的相关条款，了解土地抵押情况，并咨询专业律师以保障自身权益。
总结来说，预售时土地是否需要解除抵押并非绝对，而是取决于预售前土地的抵押状态以及相关法律法规和合同约定。开发商在预售过程中需充分考虑购房人权益，严格履行告知义务，并在购房合同中明确约定相关权益保障措施。若您在房产预售或抵押方面遇到法律问题，可以直接向我咨询，我会根据您的具体情况提供详细的法律建议。