结论：商品房仅网签备案未过户，且与对方签署了履约担保协议，这一情形不一定构成让与担保，需结合协议具体内容、双方真实意思表示及法律要件综合判断。以下从让与担保的构成要件、与本案情形的对比分析、实务建议三个角度展开说明：
一、让与担保的构成要件
根据《民法典》及相关司法解释，让与担保需满足以下核心要件：
- 形式要件：债务人或第三人与债权人约定，将财产形式上转移至债权人名下（如过户、变更权利登记），但双方约定债务清偿后财产需返还，或债务不履行时债权人可就财产变价受偿。
- 实质要件：双方真实意思表示为担保债务履行，而非真实买卖或转让财产。若协议明确约定“担保目的”“债务清偿后返还”等条款，可佐证让与担保性质。
- 公示要件：财产需完成法定公示（如不动产过户登记），以对抗第三人。未完成公示的，可能不产生物权效力，但不影响合同效力。
二、本案情形与让与担保的对比分析
未过户的直接影响：
- 商品房仅网签备案未过户，未完成物权变动公示。根据《民法典》第209条，不动产物权变动需依法登记才发生效力。因此，即使签署履约担保协议，若未过户，债权人未取得物权，仅享有债权请求权（如要求过户或赔偿）。
- 若协议约定“以过户为担保条件”，但实际未履行过户，可能因未满足公示要件而不构成典型让与担保。
履约担保协议的性质：
- 需审查协议具体条款。若协议明确约定“商品房作为债务担保，债务清偿后返还或解除担保”，且双方真实意思为担保而非买卖，则可能被认定为让与担保合同。
- 若协议仅约定“一方违约时，另一方有权处置商品房”，但未明确担保目的或返还条款，则更可能被认定为一般担保合同（如抵押、质押）或违约责任条款，而非让与担保。
实务中的认定倾向：
- 法院在认定让与担保时，会严格审查双方真实意思表示及协议条款。若协议未明确担保性质，或存在“名为担保、实为买卖”的嫌疑（如约定远低于市场价的“担保价”），可能被认定为虚假意思表示，按真实法律关系处理。
三、实务建议
审查协议条款：
- 重点检查协议中是否明确“担保目的”“债务清偿后返还”“变价受偿方式”等条款。若缺乏此类条款，建议补充约定或通过其他证据（如聊天记录、录音）证明担保意思。
完成过户或补充公示：
- 若希望构成让与担保，建议尽快完成商品房过户登记，或通过其他方式（如公证、第三方监管）增强公示效力。
- 若无法过户，可考虑签署书面抵押合同并办理抵押登记，以符合法定担保形式。
风险防范：
- 避免协议中出现“买卖”“转让”等表述，防止被认定为真实交易。
- 明确约定债务范围、担保期限及实现担保的条件，减少争议空间。
总结：仅凭网签备案未过户及履约担保协议，无法直接认定构成让与担保。需结合协议内容、双方意思表示及公示要件综合判断。建议进一步审查协议条款，必要时补充公示手续或调整担保方式，以降低法律风险。如有具体协议文本或案件细节，可进一步向我咨询。