针对您提出的“商业用地40年到期未续约怎么算”的问题，以下是我为您提供的详细解答：

首先，我们需要明确的是，根据相关法律法规，商业用地的使用权通常设定为40年期限。当这一期限到达时，如果土地使用者没有选择续约，那么国家将有权无偿收回该土地及其上的建筑物所有权。这意味着，如果您未能在40年期限届满前办理续约手续，您可能会失去对该土地及其建筑物的使用权。

然而，如果您希望继续使用该土地，您是有权利向相关政府机构申请办理续约手续的。在续约过程中，您可能需要支付一定的续期费用。这些费用并非固定不变，而是会依据多种因素综合确定，包括但不限于土地使用权出让合同、当地政府政策、土地的具体位置、用途以及市场评估等。

具体来说，续期费用可能包括土地出让金、土地增值税以及其他相关费用。土地出让金可能需要根据当前地块的市场评估价按一定比例补缴；土地增值税则基于土地增值部分计算，税率和计算方法依地方政府政策而定；其他相关费用如契税、印花税等，也需根据当地政府政策确定。

为了确保您的土地使用权益得到合法保障，我建议您在续期前密切关注当地自然资源等相关部门的通知和政策要求，及时了解并遵守相关规定。同时，您也可以咨询当地自然资源主管部门或专业律师，以获取最准确、最权威的信息和建议。

总的来说，商业用地40年到期未续约，国家将有权无偿收回土地及其建筑物所有权。但如果您希望继续使用该土地，可以通过申请续约并支付相应费用来实现。希望这个解答能够对您有所帮助，如果您还有其他问题或需要进一步的帮助，请随时告诉我。