物业公司和单位签订的服务协议是否有效，需根据签订协议的主体及具体情况来判断。以下从不同角度进行分析：
一、若“单位”指业主委员会或业主大会
法律依据：
- 根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。这意味着，如果物业公司和业主委员会或业主大会签订了服务协议，且该协议符合法律法规和业主大会的决议，那么该协议是有效的。
合同性质：
- 物业服务合同是一种特殊的委托合同，涉及物业管理区域内全体业主的共同利益。合同内容通常包括服务事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务等条款。只要这些条款不违反法律法规，且是双方真实意思的表示，合同即具有法律效力。
业主的义务：
- 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费，并遵守物业服务合同中的各项规定，配合物业公司的管理工作。如果业主认为合同存在不合理之处或侵犯了其合法权益，可以通过合法途径提出异议或寻求解决，但在合同有效期内且未经法定程序变更或解除之前，业主仍应履行合同中规定的义务。
二、若“单位”非业主委员会或业主大会，而是其他主体（如开发商、租户委员会等）
合同效力存疑：
- 如果物业公司和并非业主委员会或业主大会的其他单位签订了服务协议，那么该协议的效力可能会受到质疑。因为物业服务合同通常涉及全体业主的共同利益，需要由业主委员会或业主大会来代表业主进行签订。其他单位可能没有代表业主签订物业服务合同的权限。
需考虑的具体因素：
- 在这种情况下，需要具体考虑该单位是否获得了业主的授权或委托，以及该协议是否符合法律法规和业主的共同利益。如果该单位未经授权或委托擅自签订协议，或者协议内容违反了法律法规或损害了业主的共同利益，那么该协议可能是无效的。
三、特殊情况下的处理
- 如果业主或相关方对物业公司和单位签订的服务协议有异议，可以通过合法途径提出。例如，可以向业主委员会反映情况，要求业主委员会与物业公司进行协商；或者通过法律途径维护自己的权益，如提起诉讼或申请仲裁等。
建议：
- 在签订物业服务合同时，应确保签订主体具有代表业主签订合同的权限，并仔细审查合同内容，确保其符合法律法规和业主的共同利益。
- 如果对物业服务合同的效力有疑问或争议，建议及时咨询专业律师，以便得到更准确的法律意见和帮助。
有问题可以直接向我咨询，我会根据您的具体情况提供更详细的法律建议。