开发商将商品房的楼栋地抵押，在符合相关法律法规的前提下是合法的。以下从合法性依据、限制条件、潜在风险及购房者应对措施几个方面进行详细分析：
合法性依据
《中华人民共和国民法典》：
- 第三百九十五条明确规定，债务人或第三人有权处分的建设用地使用权可以抵押。开发商作为土地使用权人，在法律允许的范围内有权对其合法取得的土地使用权进行抵押。
- 第四百零二条规定，以建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。这确保了抵押行为的法律效力和受保护程度。
《城市房地产管理法》：
- 第四十八条指出，依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，以及以出让方式取得的土地使用权，均可以设定抵押权。这为开发商的土地抵押行为提供了明确的法律依据。
限制条件
尽管开发商土地抵押行为合法，但仍需注意以下限制条件：
权属证明要求：
- 开发商进行土地抵押时，必须持有合法有效的土地使用权证书。否则，抵押行为可能因权属证明文件缺失而不具有法律效力。
划拨土地使用权：
- 对于划拨方式取得的国有土地使用权，开发商在抵押前需要经过相关政府部门的批准并办理相应的手续，否则抵押行为不合法。
禁止抵押的房地产：
- 根据《城市房地产抵押管理办法》第八条，权属有争议的房地产、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产等不得设定抵押。开发商需确保抵押的土地不属于禁止抵押的范围。
潜在风险
开发商土地抵押行为对购房者和工程建设均存在潜在风险：
对购房者的风险：
- 产权证书办理受阻：若开发商未能及时偿还债务，抵押权人有权处置抵押土地，这可能导致购房者所购房屋的土地使用权存在权利瑕疵，进而影响不动产权证书的办理。
- 房屋买卖合同无法履行：开发商资金链断裂可能导致项目停工或烂尾，购房者面临房屋无法交付及已付购房款难以追回的风险。
对工程建设的风险：
- 经济纠纷与工期延误：开发商因抵押土地后经营不善无法按时偿还债务，可能引发与施工方、材料供应商等的一系列经济纠纷，导致工程建设受阻，工期延误，影响房屋交付时间和质量。
购房者应对措施
针对开发商土地抵押行为可能带来的风险，购房者可以采取以下措施：
了解土地使用权状况：
- 购房者在购买房产前，应仔细了解开发商的土地使用权状况，包括是否已被抵押及其抵押详情。
审查购房合同：
- 购房合同中应明确标注土地使用权的状况及相关责任条款，确保购房者的合法权益得到保障。例如，可以约定因土地使用权问题导致产权证无法办理的违约责任，以及房屋无法交付时的赔偿条款。
关注开发商财务状况和信誉度：
- 购房者应关注开发商的财务状况和信誉度，选择有良好口碑和实力的开发商进行购房，以降低购房风险。
总结与建议：
开发商将商品房的楼栋地抵押在符合相关法律法规的前提下是合法的，但购房者在购房过程中仍需保持谨慎态度。建议购房者在购房前充分了解开发商的土地使用权状况、财务状况和信誉度，并在购房合同中明确约定相关责任条款，以保障自身合法权益。如有任何法律疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。